考验|豪赌深圳、频造“地王”的龙光地产遭遇新考验联合早报

采访人员谢奀国实习采访人员郑雪楠报道
今年以来，一路狂飙的深圳房价终于开始降温，房价暴跌万元、中介纷纷撤离的消息不断。
重仓深圳的房企怎么样?
【考验|豪赌深圳、频造“地王”的龙光地产遭遇新考验】最近，国内主要房企纷纷披露上半年业绩，据克而瑞数据，2021年上半年，龙光集团销售额为838亿元，排名第20位，较去年同期排名未变动。值得注意的是，这是近年来龙光地产首次销售排名未向上跃升。
与此同时，龙光地产在拿地方面速度依然未减。据中指研究院披露的数据，2021年上半年，龙光集团以290亿元的拿地金额，排名房企拿地榜单第15名，相比2020年年底提升了6位。
最近，有报道称，房地产监管部门要求，被纳入“三道红线”的房企，买地金额不得超年销售额40%!这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
新政策对龙光地产也带来了新的影响。近来，受益于重仓“粤港澳大湾区”的红利，龙光成功跻身千亿房企阵营。
作为深圳本土“地产黑马”，龙光地产近些年来还频频制造“地王”、高杠杆扩张也带来高负债的问题。不过，房企监管强化、深圳楼市持续调整、以及区域“双刃剑”等多线并行擎制下，龙光的“黑马之路”则有些飘忽不定。
家门口频频制造“地王”
自2003年，龙光在深圳高调拿下宝安中心区一宗地块，迈出了开疆拓土、辐射周边的第一步深圳也成为龙光地产的大本营。。
数年间，龙光在深圳龙华、光明乃至前海区抢下多宗“地王”2014到2016年更是在深圳土拍市场豪掷300亿元。
其中，2015年，龙光以112.5亿元拿下深圳总价地王龙华红山地块，楼面价1.3万元/平方米;2016年，龙光又以140.6亿元总价拿下了光明区商住地块，刷新了全国总价地王。
两次拍地，龙光地产给人留下擅长打造“百亿级地王”的印象。
今年5月，深圳首轮集中土拍现场，龙光在历经190轮举牌后，力压万科和特建发的联合体，夺得深圳南山西丽的地块，此外，龙光还以10.88亿元的价格拿下了光明区一宗地块，两宗地块共计耗资近80亿元，且均触及到了45%的溢价率上限。
此前，龙光就曾多次表现出对深圳及大湾区较为看好的态度，并向来以敢于拿高价地著称。据不完全统计，此次深圳拿地，至少是龙光地产第五次拿下深圳“地王”。
截至6月上旬，今年龙光在大湾区共拿下7宗地块，总拿地金额约132.5亿元，平均溢价率42.1%。仅在深圳的高价拿地金额就占比超六成，“地王”项目成为龙光地产销售业绩的重要支撑。
正因为高价拿地，所以龙光地产的房子卖的价格也高。
如2015年，龙光首次推出了玖龙玺项目，该项目一期均价约5.5万元/㎡，比楼面价高出近3万元/㎡;两个月后，其二期开盘价格则突破6万元/㎡，最高售价一度达到近9万元/㎡。随后该系列项目也在大湾区着力推广开来。
正是由于龙光集团在大湾区的频繁活动，使其被业界贴上了“过于依赖大湾区”的标签。对此，龙光集团计划称，2021年要实现长三角区域权益合约销售额翻倍的目标。
随着垂直区域监管的强化，如限价等政策的收紧，区域“双刃剑”的影响愈发凸显，龙光集团如若不能摆脱对单一区域的较强依赖，或将面临新的挑战。
高周转红利消退
事实上，龙光高价拿地扩张的背后，也面临着高周转高杠杆、高风险、高负债等问题。
2018年初，龙光实行了新的周转策略，即对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准，要求8个月后可供销售;对预售工程进度指标较低的地区(主要为大湾区外)设立“3455”的标准，要求拿地5个月后可供销售。

考验|豪赌深圳、频造“地王”的龙光地产遭遇新考验

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