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二手房|莞深楼市谈(8): 东莞二手房成交量同比下跌29.8%

与一手住宅市场量价齐升有所不同， 东莞二手楼市今年上半年运行势头呈现量跌价升的情形。 来自乐有家研究中心最新统计显示，从去年开始，东莞二手楼市受多轮政策调控，市场表现反应迅速，尤其是今年“2.27”楼市调控新政出台之后，二手住宅网签量持续下滑，成交量不足万套，与去年同期相比下跌 29.8%。成交均价为每平方米2.24万元，同比上涨 22.4%。
二手房|莞深楼市谈(8): 东莞二手房成交量同比下跌29.8%

临深片区跌幅过半
据乐有家研究中心监测数据显示， 经历今年“2.27 新政”后，外地投资客受阻、贷款收紧等因素让东莞二手房市场遇冷，二手房单月网签量均不足两千套，明显低于近几年的同期水平。市场遇冷的信号同样在价格方面得以体现，原本一路向上的二手房成交均价，在新政过后开始掉头向下，连续四个月环比下跌，最终上半年以每平方米2.24 万元的均价收尾。
2021 年上半年东莞六大片区的二手房网签量全面下跌，其中深圳客占比较高的东南临深片区跌幅最大，同比下跌 50.2%。二手房成交最为活跃的城区片区，上半年累计网签仅2570 套，同比下跌42.8%。
从各镇区情况来看，二手房网签量排名前三的镇区分别为东城区、樟木头镇和常平镇，但网签量均不足千套，且全市中有接近三分之一的镇区网签量不足百套。
男性购房占比在下降
乐有家的成交数据显示，2021 年上半年三房户型依然是成交主流，占比 55.6%；有 45.7%的购房者喜欢购买 60-90 ㎡的二手房产品。90-120 平方米的房源成交占比为33.3%。成交价格方面，2-3万元单价的房源成交占比为 43.4%。100万-200 万元成交总价的占比为 37.7%，200万-300 万元占比为 36.2%。
在购房者年龄、性别比方面，呈现出有趣的变化。男女比例逐渐趋于平衡，2021 年上半年男性购房者比例为 51.0%，同比下跌 1 个百分点；80后依然是目前购房人群的主流，但 90 后人群占比逐年递增，已上升至 29.8%。2021 年上半年购买东莞二手房的购房者中，82.0%为刚需客户，整体符合“房住不炒”的主流大势；而这些购房者 92.2%来自东莞本地，可见新政基本已将外地客户拦在了门外。
此外，东莞的住房租赁市场也与北上广深大城市不同。2021 年上半年租赁成交的房源中，三房占比52.8%，两房占比 28.4%，一房占比 9.1%，相比一线城市而言，以家庭为单位在东莞租房的情况更为普遍。这说明，在独生子女长成的年代，东莞这种新兴城市，或许更容易受到外地老人的青睐，另一方面，相对一线城市而言，三房总价三千元左右的月租金，一般的家庭能承受。
二手房|莞深楼市谈(8): 东莞二手房成交量同比下跌29.8%

相比一手市场， 二手楼市受调控影响更大
专业楼市机构分析人士认为，作为今年上半年东莞二手楼市的分水岭，“2.27 新政”前后市场房源、客源及带看成交情况也发生了许多变化。其中，乐有家门店数据显示，“2.27 新政”出台时正值 2月份市场低谷，因此新政出台后的一个月内市场仍是出现明显回升，而随后新政的影响就得以体现，其中，新增客源量出现较大幅度下跌，相比去年“7.25 新政”的影响有过之而无不及，带看及成交量也出现明显下跌，但与去年“7.25 新政”后的市场腰斩相比，还是显得温和了一些，但两轮重拳之下，东莞二手房市场显然已进入了低迷期。
各项政策严控之下，东莞业主们的心态仍十分坚挺，六大片区中仅东部产业园片区的二手住宅挂牌均价有小幅下降趋势，其他片区的挂牌价在短暂上涨后逐渐趋于稳定，受政策影响而下调报价的情况相对较少，但相比此前东莞二手房价一路高歌猛进的态势，如今价格止涨已说明了政策调控成效明显。

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