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碧桂园|一场土拍，改变了碧桂园在上海的局面( 二 )


开拍过程中 ， 碧桂园所报地块均进入了竞价环节 ， 然而其却战略性放弃了两块 。 松江车墩和青浦夏阳地块的一次性报价环节中 ， 为了保证受让管理分不受影响 ， 碧桂园选择弃权 ， 确保后续心仪地块的入围与发力 。
先抑后扬的节奏让碧桂园在最后两天接连斩获了嘉定南翔地块、闵行华漕地块和宝山新江湾地块 。
上述三宗地块均为纯宅地 ， 建成后住宅规模总计达26.49万平方米 ， 成交楼板价依次为3.12万/平方米、3.15万/平方米和4.9万/平方米 ， 对应新房指导价分别为6.25万、6.5万和7.3万 ， 虽然未达到碧桂园内部投资定案标准（销售单价高于13000 ， 货地比需超过2.7） ， 但限价之下的利润空间依然能够得到有效保障 ， 满足集团的净利率定案标准 。
按照住宅规模计算 ， 如果上述三个项目碧桂园独立开发将为其提供175亿左右的权益货值 。
因此不出意外的话项目明年集中入市 ， 碧桂园在上海市场的销售业绩和排名将创下新高 。

入沪数年求突破
碧桂园与上海市场结缘始于2015年 。
彼时距离其首次突破千亿销售规模刚刚过去一年多 ， 迈过千亿的关卡碧桂园也面临新的挑战 。 过往助力其规模高速增长的三四线城市 ， 因市场环境的改变正在成为制约其进一步发展的因素 ， 受限于三四线城市的天花板效应 ， 碧桂园2014年擦线完成了年度销售目标 。
它开始向往市场容量大、成交更为活跃的一线城市 。 与此同时 ， 中国平安携50亿入股成为二股东后 ， 也让碧桂园在财务方面比过往更具备进军一线城市的条件 。
2015年7月 ， 在时任联席总裁朱荣斌的牵头下 ， 碧桂园成立一线城市事业部 ， 北上广深加佛山五位城市总经理和其他区域总平级 ， 直接向朱荣斌汇报 。 为了支持一线城市事业部的发展 ， 老板杨国强给了不少“特权” ， 除了不设定业绩指标外 ， 还放宽了现金流回正、货地比等指标的要求 ， 但一线事业部依然面临拿地突破的难题 。
在碧桂园内部除了一线事业部 ， 其他区域公司也可以在一线城市拿地 。 以上海市场为例 ， 为了避免同业竞争 ， 上海区域只能通过招拍挂等方式拿地 ， 沪苏、沪浙等区域则可以在二级市场寻求并购机会 。
受限于土拍规则、单一的拿地渠道和严格的财务指标控制 ， 碧桂园在一线市场始终未能有效打开局面 。
高斌在任时一直努力让碧桂园在上海立足 ， 但创新业务的长周期、不确定性以及远郊项目的去化使得结果不如预期顺利 。

即便如此 ， 过往几年 ， 碧桂园在上海市场的存在感也一直在加强 。 2017年碧桂园首进榜单 ， 以22.85亿的权益金额排行上海市场第42位；随后两年其一直保持权益金额4、5亿的增长 ， 排名也前进到35名；2020年得益于闵行马桥项目的助力 ， 碧桂园权益金额达到65.35亿元 ， 跻身上海市场第17名 。

而今 ， 第一场集中供地便补充175亿的权益土储 ， 也为碧桂园接下来在上海市场的发展提供了更多的枪支弹药和想象空间 。 随着土拍规则的变化以及部分房企的禁入 ， 上海市场的格局或将发生变化 。
对于碧桂园而言 ， 这场土拍不仅改变了其在上海的局面 ， 也是一个契机 。
由于上海实行招挂复合式的出让方式 ， 由综合评分来确定竞买人顺位从而影响其是否入围 。 综合评分主要包括房企的经济实力、技术资质、项目经验等 。 碧桂园的经济实力和技术资质均无太大问题 ， 其弱势在于一线市场规模有限 ， 权益销售额相较大型国企、央企不占优势 ， 如果此番获取的三个进展顺利无疑将提高其后续在上海土拍中的“项目经验”得分 ， 以此形成正向循环 。

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