碧桂园|一场土拍，改变了碧桂园在上海的局面上海市

2017年秋天，碧桂园力压万科以10.23亿元的作价拿下了杨浦东外滩一幅商办地块，时任碧桂园上海区域总裁的高斌难掩激动向集团领导报喜“上海不再遥远” 。前一晚，焦虑的高斌近乎一夜未眠。
这是碧桂园首进上海内环，它代表着这家房企下定决心在上海做持有型物业和经营性资产。
按照高斌的设想，项目建成后不仅能实现稳定的现金流，还可满足上海区域的办公所需。未来他们将据此鼎立东外滩，对望陆家嘴。
三年多后，这个碧桂园在上海地段最核心的项目被放上了货架。当年在上海市场开荒的区域公司也在去年的一场组织架构调整中被沪苏区合并。
合并后的沪苏区依然留在松江总部办公，即便那儿远离市区，也没有大虹桥的通达交通，范围扩大了的沪苏区仍没有搬迁的打算，沪苏区域总裁谢金雄解释为“不忘初心” ，但人们更愿意相信那儿给沪苏区带来了好运。

高光时刻
6月25日，上海首批集中供地来到最后一天。
当天出让了宝山、闵行3宗宅地，最终碧桂园连落两子成为这场终局之战最大的赢家。其中新江湾社区的地块更是从保利、金茂、旭辉等一众实力房企中虎口夺食， “0差价”收入囊中。
竞拍结束后，谢金雄情绪高涨，一向沉稳低调的他罕见布置了宣传工作，即使传播拿地海报的做法此前已经被集团禁止。
在这场历时6天的集中供地中，碧桂园最终以3宗地块的战绩与金地、中建并列拿地数量榜第一。
毫无疑问，这是碧桂园进入上海6年来的高光时刻，也是它第一次如此深入的参与到这个市场。
此前这家宇宙房企一直被贴上三四五线和高周转的标签，核心城市的拓展速度与操盘经验始终饱受质疑。进入上海多年，无论是试水创新业务抑或远郊包围城市的打法，均未掀起太大水花。
这场土拍，改变了碧桂园当前在上海的局面，也打破了市场对它长久以来的刻板印象：规模体量与资金实力之外，它在投资端蓄力已久的专业性开始被重新审视。

多重因素加持
此前上海土拍一直采用的是价高者得原则， 2021年双集中供地模式下，这一规则发生改变。
此轮土拍每一幅地块会提前公布三个价格——起始价、中止价、最高价。当房企竞价达到中止价时，进入一次性报价，报价范围为中止价与最高价之间。最后，根据各家一次性报价取平均值，和平均值价差最小者胜出。如差价相同，则低价者得，如价格相同，先出价者胜出。因此房企拿地主要分两步：先打分入围，再猜中位数。
如果将碧桂园的竞得归于资金支撑和运气加持，显然不够全面，新规则下也考验各家对城市和市场的理解，竞拍过程中两次战略性放弃和两次0差价胜出均显示出其投资策略的果断和预判的精准。

此次碧桂园共报名了9宗地块，仅次于12块的保利。由于上海土拍门槛较高，起始价20%的保证金，且需自有资金拿地，穿透式监管基本堵死了房企融资拿地的渠道。据《国际金融报》记者统计，这9宗地块的竞买保证金便超过40亿元，按上限价计算，上述地块的监管资金总额达到了220.874亿元。

这也意味着为了争夺这9宗地块，碧桂园的入门费高达261亿元，集团在资金端显然给了沪苏区域充分支持。
实际上，为了让各区域自主造血、以收定支，碧桂园一直实行“分灶吃饭”的资金管控思路，即区域从集团处获得的资金支持视其业绩表现而定，简单来说区域分灶额度受其累计经营性贡献、销售回款、监控资金净盘活等因素影响。沪苏区域作为内部“种子选手” ，拆分前销售规模连续三年位居集团第一， 2019年全口径销售额达到870亿元，投资端获得倾斜并不意外。

碧桂园|一场土拍，改变了碧桂园在上海的局面

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