二手房|被滥用的“刚需”( 三 )
上图的每个蓝点仍然表示每一个网格。横轴是价格上涨，纵轴是成交面积。逻辑很简单：如果两者正相关，则代表购房者是适应性预期，反之则是理性预期。那么，经过时间和空间陷阱的修正后，两者的相关性是多少呢？+0.221 (在统计意义上显著)。这意味着什么？这意味着，上海市的二手房市场存在适应性预期，也就是说：人们会更倾向于买入之前涨幅较高区域的房子。虽然这个系数本身并不大，一个区域内房价增幅每提高1个百分点，该地区的成交面积平均只会增加0.221%，但我们仍应保持警惕。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。总结：从上海近三年的成交数据来看，二手房购房需求非常接近低弹性需求的定义，其中最主要的“刚性”来自于对入学权利的需求，甚至超过了居住和地段便利的需求。然而对更优质教育资源的需求受到价格水平影响较大，也许并不能称为“刚需”。此外购房者对房价存在适应性预期，在“房住不炒”的背景下，值得警惕。▍刚需这事，各城市都一样吗？计算了这么多，我们都是以上海为例，那么上海的结论可以适用于其他城市吗？为此，我们用同样的方法看一看另外三座一线城市：北京、广州、深圳。基本结果如下表所示：
（由于绘制学区边界是件费时费力的事情，我们还没把北上广深的学区全画好，在此就不讨论学区相关的结论了。）可以看到，即使在四座一线城市内部，不同的城市的情况也各不相同，例如深圳，居住需求存在刚需，但二手房交易价格弹性却非常大，而且还存在适应性预期的特征，其中原因，相信读者都已知晓。因此“刚需”不可以在全国或是省级层面进行讨论，而是应该针对每座城市的不同特点，一城一议。▍写在最后本文是城市数据团“可负担的住房”系列研究的第三篇推文，我们在本篇想跟读者分享的是：“刚需”是话术，每个买房人需要搞明白自己真正的需求。如果我们相信城市里存在某些稳定的规律的话，我们应该尽可能使用靠谱的数据和合理的方法去估算和捕捉它，而不是人云亦云。当然，我们的研究也存在缺陷，在北上广深这几个一线城市，无论是购房、还是出售房屋，都存在不小的政策限制。户籍限制、社保缴费年限、各种打分制度、限贷限售等等，都影响着房产交易的门槛和成本。因此，一线城市的房价，很难说是市场均衡的结果，存在着受限的供给和被压抑的需求。不同年份之间，各类政策的松紧程度也差异巨大，当限制放松时，释放出额外的需求，也会造成我们看到的“量价同升”的相关性。在这种情况下，想要估计准确的需求价格弹性会更加困难。在结论之外，我们也有进一步的思考：部分购房需求对价格敏感，就代表它们不是广大人民群众的基本需求了吗？不是的。高房价下市民对于购房选择自愿或是被迫进行调整，在房产交易数据之外支付着代价，或是每天更长的通勤距离和时间、或是更差的居住品质和环境、或是更高的负债和更低的消费。“房住不炒”依然是需要长期坚持的目标。来源： 城市数据团
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