二手房|被滥用的“刚需”( 二 ) 二手房|一线城市

【二手房|被滥用的“刚需”】
当然，这个修正后的结果，也使得上海的二手房需求，有点像是“刚需”了。但问题还没结束。正如上文提到的，既然买房包含了多种不同类型的需求，而我们又已经掌握了测算方法，那么有办法判断这些不同类型的需求，都是“刚需”吗？▍居住功能与地段的需求是刚需吗？我们知道，“居住与地段”的需求，和房子本身的功能以及区位有关，与房屋产权其实没有什么直接的关系。实际上，现实生活中如果只是为了找个上班方便的住处，租房也完全可以满足需要。更重要的是，由于租购同权并没有实现，所以租房并不会获得房屋产权相关的收益。因此，我们决定用租房的数据来测算”更纯粹的居住与地段”的需求的价格弹性。沿用上面的分析方法，我们先来看看租房成交面积与单位面积月租金水平的分布特征，请看下图：

这个结果看起来和二手房成交类似，但我们知道这是因为存在时间和空间的陷阱，在经过修正之后，我们计算出成交面积与单位面积月租金之间的弹性系数是：-0.235（且在统计上显著异于0）这个弹性绝对值并不高，反映了居住和地段需求存在一定的“刚性”，但与之前的二手房的弹性（+0.199但不显著）相比，“刚性”却还没有那么强（注2）。为什么会这样呢？这就意味着，二手房购房需求中一定还存在着其他类别的需求，要比纯粹的居住需求更加“刚需”（更加缺乏价格弹性）。那么会是产权相关的需求吗？我们来看看。▍产权相关的权利（入学权）是刚需吗？与产权相关的需求，包含的内容也非常丰富了，不确定性、婚恋市场地位等等，不少需求很难获取可用的数据。所以我们这次选中的是公立小学入学权这一项需求，入学权与房子产权密切相关，也是广大市民非常关心的问题。由于公立小学入学是严格按照学区进行的，因此我们可以将学区房提取出来，单独观察这部分房产交易的价格弹性，尤其是其中被坊间认为是“重点”的那些学校。如何找到学区房呢？幸运的是，我团一直在维护上海所有小学的学区边界，并根据坊间传闻的所谓“重点小学”名单，将“重点学区”标红。放在地图上大概是下面这样：

对于普通小学学区和“重点小学”学区，需求显然是不一样的，所以我们得把它们区分对待。还是按照之前的套路，我们先直观观察一下数据分布情况：

按照之前的方法，我们先做空间和时间的修正，修正完的结果是：普通学区房的弹性为：+0.203（在统计上不显著异于0）；而重点学区房的弹性为：-0.651（在统计上显著异于0）很明显，入学权的需求在购房需求里可以算是“刚需”，其“刚性”甚至超过了对居住和地段的需求。然而，对于重点学区的需求则有弹性得多。因此，说学区房是“刚需”的媒体，需要搞清楚，说的到底是哪种学区房。当然，利用同样的方式，我们还可以把更多需求放入该方式中计算，可以更清晰地看到，到底哪些因素才是真正的“刚需”。那么，最后一个问题来了。▍财产收益需求是刚需吗？很多同学都会问，买房子很大的需求是为了升值，那么这个是不是刚需呢？要怎么测算呢？从理论上来说，如果人们期望从商品市值的增加来获取收益，那么商品本身的价格必然会极大影响需求，因此财产收益需求注定不是“刚需”（投资永远都不是刚需）。所以，很不幸，我们之前的计算方法也不再适用了。怎么办呢？我们可以换一个角度来思考这样一个问题，对房价历史涨跌情况，人们的买房需求会产生什么样的反应呢？一般来说，看到一件商品价格上涨，人们无非会有两种看法：一是觉得价格长期来看要回归“合理价值”，现在涨了未来就会跌；二是觉得过去既然涨了，未来也肯定能涨。经济学上把前一种看法叫理性预期，把后一种看法叫适应性预期。理性预期会促使价格稳定，而适应性预期则会加剧价格波动，因此后者往往和“泡沫”密切相关。那么我们从数据里能看到哪一种特征呢？请看下图：

二手房|被滥用的“刚需”( 二 )

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