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碧桂园|一周花掉近200亿，碧桂园要出什么牌？( 三 )


业绩会上 ， 碧桂园常务副总裁程光煜也对此做出回应称 ， 预计到明年年中和明年年底的时候 ， 可以看到收入端毛利水平的低点 ， 随后会逐步改善 。
国际评级机构标普预计 ， 未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长 ， 导致EBITDA增速不高于2% 。
此外 ， 碧桂园还面临着“三道红线”的压力 。 截止2021年6月末 ， 碧桂园剔除预收款后的资产负债率为78.5% ， 净负债率为49.7% ， 现金短债比为2.15 ， 仍脚踩一道红线 ， 保持“黄档” 。
此外 ， 愈加收紧的调控政策 ， 将使重仓布局三四五六线城市的碧桂园面临更大的经营挑战 。
标普认为 ， 随着决策者从房贷额度、销售价格等多个方面严控房地产行业 ， 碧桂园的经营环境绝非一片坦途 。 这些控制措施将降低购房者的积极性 ， 给碧桂园的销售执行和现金回款造成压力 ， 特别是在总体上需求更加波动的三四线城市 。
中报显示 ， 2021年上半年 ， 碧桂园在三四线城市的销售额约占合同销售总额的62% 。 倘若低线城市的销售受到影响 ， 那对碧桂园造成的压力是不言而喻的 。
在2021年中期业绩会上 ， 首席财务官伍碧君提到 ， 由于按揭资源的紧张 ， 碧桂园的回款率由去年的91%下降了1%到现在的90% ， 按揭周期天数由去年35天到40天之间延长到60多天 。
可不要小看这1个百分点的回款率 ， 倘若按碧桂园2020年5193亿元权益合同销售回款计算 ， 1个百分点就是52个亿 ， 相当于半个富良环球的价值 。 当然 ， 90%的回款率在众多房企中也是较高水平 ， 高回款率是碧桂园充沛现金流的保障 。
IPG中国首席经济学家柏文喜分析表示 ， 对于在三四五六线城市占有60%以上权益销售的碧桂园来说 ， 未来是否还能维持如此高的回款率存在不确定性 。
碧桂园所重仓的三、四、五线城市不是行业调整的重点区域 ， 这些区域的需求主要是来自于市场的自发性和自然性需求 ， 所以碧桂园的市场与业绩会受部分影响 。
据中指研究院数据显示 ， 2021年8月监测的主要城市成交面积环比下降21.50% ， 超8成城市环比均有不同程度下降 ， 同比则下降20.72% 。 其中 ， 一线城市成交面积环比上升10.54% ， 同比下降0.47%；二、三线代表城市环比分别下降31.26%、14.71% ， 同比分别下降26.19%、25.35% 。
而市场数字的变化 ， 确实明明白白的反映到了碧桂园的营销数字中——碧桂园在8月份的合约销售金额约为452.1亿元 ， 同比下降25.8% ， 环比下降16.7；合约销售面积约为550万平方米 ， 同比下降22.8% ， 环比下降15.4% 。
从碧桂园8月份的销售数据来看 ， 其销售下滑现象较为严重 ， 倘若未来几个月不能止住销售下滑颓势的话 ， 则很有可能会对碧桂园的经营状况、盈利能力造成不良影响 。
面对现状 ， 杨老板在豪掷百亿小目标玩投资的同时 ， 或许也该“未雨绸缪”一下了 。
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