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鸿坤集团|中小物企的阳光道

??乐居财经徐酒眠 发自北京
??上市一年半，烨星集团（01941.HK）在收并购上开始发力了。11天的时间里，董事会主席吴国卿连续敲定两单收购。
??9月24日公告称，其间接全资附属公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（简称“北京鸿坤”）与北京联优企业咨询有限公司（简称“北京联优”）订立买卖协议。北京鸿坤以总代价4700万元，从北京联优手中收购江苏万豪物业服务有限公司（简称“万豪物业”）100%股权。
??在此之前，9月13日，北京鸿坤还进行过一笔收购，与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(简称“鸿坤伟业”)订立买卖协议，从鸿坤伟业收购其北京大兴区的一处物业资产作办公室，总代价为2276万元。
??截至2021年6月30日，烨星集团手握现金余额约2.41亿元。前后两笔收购，从中划出了6976万元，超过了手中现金数额的三分之一。
??一个本着“在长远而言更具成本效益”，一个为着“壮大物业管理业务、进一步扩大收入”，在竞争愈演愈烈的物管行业，烨星集团如今接连两笔收购，尤其是将万豪物业纳入麾下，走出“京圈”的意图很明显。
??250万在管规模“进账”
??万豪物业成立于2003年9月24日，法定代表人为吴方，注册资本为500万元。于交易前，杨霞作为最终实际控制人通过北京联优对万豪物业持股占比70%，严英华直接持股30%。
??鸿坤集团|中小物企的阳光道


??交易完成后，烨星集团将通过北京鸿坤持有万豪物业100%股权，与此同时其资产、负债及财务业绩，将一起并入烨星集团的财务报表。
??公告介绍，目前，万豪物业管理面积主要集中在长三角地区的江苏省内，其在管15个住宅物业项目，合计在管建筑面积约250万平方米。而截至2021年6月30日，烨星集团在管建筑面积810万平方米，对万豪物业的收购完成，烨星集团在管规模将跨过千万门槛，达1060万平方米。
??收购万豪物业，烨星集团出价4700万元，此价格是按照评估值来出。公告中提到，基于市场法，万豪物业的经评估价值为47.2百万元。
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??不过如果按照PE计算方法，2020年，万豪物业经审核后的除税前利润为262万元，除税后的净利润238万元。依照这笔交易的金额测算，烨星集团对万豪物业的收购PE为19.75倍。2021年前8个月，万豪物业未经审核的净利润279万元，以此计算这笔收购的PE在16.85倍。
??而截至2021年9月28日，烨星集团在资本市场的市盈率(TTM)为11.87，由此来看，收购万豪物业，烨星集团是溢价了不少。
??鸿坤集团|中小物企的阳光道


??不过从公告的信息来看，万豪物业的确算得上是一个比较优质的标的。烨星集团在招股书中对收购目标公司列出了4点准则，包括合约面积要在500万平方米，最少70%为收益建筑面积；物业收费平均每月每平方米2元，物业费收取比率最少在85%，以及纯利润率在10%或以上，而万豪物业均已符合。
??此外，也与大多数物企收购会捎带着一份“对赌协议”不同，对万豪物业的这笔收购，烨星集团方并未对出让方北京联优设置业绩或未来规模的门槛。
??不过交易额支付还是分了两个时间段，北京鸿坤需要支付给北京联优4700万元，其中70%约3290万元在买卖协议签订后的5个工作日内支付；余下30%约1410万元将在完成工商变更登记后的7个工作日内支付。
??增收未增利
??接连公告两笔收购，没有在资本市场激起太大的浪花。
??收购万豪物业公告发出的首个交易日，午后开盘股价一度下跌1.45%，不过一个小时后又拉回到原本的水平。如果将时间线进一步拉长，烨星集团在今年的股价表现没有大起大落，不过基本都沉在“仙股”中。

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