神仙树|大源北/攀成钢“升级”,神仙树“降级”…成都基准地价更新了
来源公众号：成都学区百科
9月23日，成都四年一度的基准地价更新了。
首先，我们来了解下什么是基准地价。
基准地价是怎么来的呢？
土地使用权的出让、转让、出租、抵押等宗地价格，都是以基准地价为基础。
作为土地市场的指导性价格，基准地价一方面是地价水平的客观反映，另一方面也是政府管理和调控土地市场的基本手段。
但大家注意了，基准地价只是参考价格，并不是成交价格，它主要反映的是某一区域的土地收益平均水平。
你可以把它比作成都目前的二手房参考价，买卖双方以此为参考，但不构成强制性的交易价格。只是反映了区域的一个基本的价值认知。
目前，绕城以内包括绕城外的环城生态带（高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区，以及龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区）都更新了基准地价。
基准地价有七个级别。本文重点讨论住宅用地。
我们先来看住宅地基准地价的变化
住宅I级地，最新的基准地价是24750元/㎡。
不过，土地的楼面地价和基准地价还不一样。
当我们计算楼面地价时，需要用基准地价/容积率。
2021年，成都中心城区住宅容积率设定为2.0。
于是住宅I级地的楼面地价就是：
24750/2(元/㎡)=12375元/㎡
实际的土拍成交楼面地价，一般都高于这个价格。
其余级别的住宅楼面地价详见下图。
2014、2017年的估价容积率标准分别是4.0和3.0。
到了2021年，成都主城估价容积率标准变为了2.0。
也就是说，成都中心城区的容积率在不断降低，居住密度也在同步降低。
这里举个例子，大家就可以了解对于楼盘来说，容积率的影响有多大了。
如果一个纯住宅地占地面积是4万㎡，它的容积率是3，
那么，它的总住宅供应面积就是4万㎡*3=12万㎡；
容积率为2，它的总住宅供应面积就是4万㎡*2=8万㎡。
相差1的容积率，住宅面积就少了4万㎡。
住宅面积少了，供应的套数也就少了。
我们以人均100㎡来算，小区的户数就从1200降到了800户。
相当于直接少了一个微信群。
你可以这样理解，降容≈降人群密度。
我们再来看三个时间段，从基准地价上显示出来的成都住宅楼面地价的变化。
住宅I级地价格：
2014年只有约2347.5元/㎡
2017年涨到了8100元/㎡
这四年的涨幅很大，有差不多245%。
从2017年至今，四年时间过去了，住宅I级地涨了4275元/㎡，涨幅约52.8%。
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