租售|商业地产如何选择合适的租售比例？
商业地产发展的核心是要寻求到被市场和资本市场认可的盈利模式。对于商业地产租售比例的概念，大部分人还是比较模糊不清的，商业地产到底如何选择租售比例？是租售比例越高越好？还是租售比例越低越好？纵观那些商业地产的失败案例，由于租售比例选择不当而退场的案例不在少数。本文，飙马策划站在专业角度解析商业地产到底如何选择租售比例。
飙马tips：商业地产租售比的计算公式
商业地产租售比，是指某个商场或者店铺，其租金与物业管理费占其销售额的比例。即租售比=（租金+物业费）/营业额。当租售比位于20%以下时，表明该商家的经营基本正常，而当租售比上升到50%甚至更高的时候，这说明商场或租户的经营出现了问题，需要高度重视，立即开始采取行动，否则马上就会出现退租掉铺的情况。
如何选择合适的租售比例？
1、基于量化分析的角度去看。
在谈租售比例前，我们先来看一下2020年商业地产规模企业各收入总和，以及各企业商业地产部分租售比例。
企业名称
营业收入
（亿元）
物业租金收入（亿元）
商场租金收入（亿元）
租售比
龙湖集团
1845.5
75.8
58
7.3%
华润万象生活
67.79
18.12
26.7%
瑞安房地产
45.97
25.28
55%
太古地产
港币133.08
港币24.91
19%
嘉里建设
港币145.26
港币35.2
24%
九龙仓集团
港币209.97
港币42.01
20%
世贸集团
1353.53
15.38
10.76
2%
不难发现，各商业地产企业在租售比例的选择上截然不同，租售比例的选择主要还是根据项目自身的情况做出选择，比如，一些商业地产开发商由于受资金压力限制，在开发的商业项目中不得不提高出售比例，希望通过出售一些商铺来缓解资金压力，维持当下项目的运营，可从长远来看，由于大多商铺产权的出售，在后期的很难保障项目长久的运转，过度提高出售比例对于商业地产来说不是权宜之计。
2、根据租售模式选择合适的租售比例。
根据项目采用的租售模式从而选择合适的租售比例。当下商业地产项目主要有三大租售模式，分别为只租不售、只售不租、租售结合。
只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。
只售不租：将商铺全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也不大。但是对于商业地产项目来说，这种模式很显然存在较大的弊端。
租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。不过需要注意的事，当选择租售结合的模式，在租售比例的选择上需要遵循一定的合理性，一般自持比例在80%以上，销售比例在20%以下较为合适。
3、根据销售运营模式选择合适的租售比例。
目前商业地产销售运营中大体上分为五种类型：自购自营、纯租赁模式、返租模式、带租约销售、回购。
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