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服务业|旧模式与新居住，这是一场带有反思色彩的命题讨论

一场心平气和地对「房产行业正面临严峻挑战」命题的自觉探讨，可能是中国房产业在增量到存量的转变中，不得不经历的理性驻足。
在二手房参考价、「三线四档」、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加影响下，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量出现大幅度下降。极速的市场下行带来悲观的行业预期，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业的洗牌调整似乎不可避免。
开发商的情况同样不容乐观。过去 20 多年习以为常的高杠杆、高周转、高回报模式不可持续。一些头部房企的风险也开始暴露，下一步的风险演变与处置方式仍待观察。
尽管如此，这仍是一场难而正确的调整。
在行业原有的金融与投资属性被政策压制后，浴火而新生的民生与消费属性正是下一个时代的住房核心形态。在这样的背景下，居住服务业将成为经济的新兴增长点，而其所衍生的细分服务模式，或将成为我国未来创造就业的核心产业之一。
旧模式无法诞生新未来在这场带有反思色彩的讨论中，有些人充满理性，有些人则从原罪论的视角审视着中国房地产行业在成长过程中，特别是其成长初期所发生的一切。但不论哪种视角，有一点谁都不能漠视：近半个世纪以来，发生在城市的这场居住革命，仍在发挥着其持久而深刻的影响力。
40 多年前，中国城市居民还住在以「单位」为领地的宿舍楼里。那个时候政府的一句口号是「安排人民生活」。被安排的人们排着队等待分房，这种状态的稳定程度一度让人不敢去想象没有了「单位」将会如何。
1998 年，面对东亚金融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化。而后，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础。
总的来说，过去 20 多年是我国房地产市场超高速发展的时期，是真正的「黄金时代」。过去 20 年商品住宅销售额累计 112 万亿，超 9 亿城镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，住房存量面积超过 350 亿平方米，户均住房套数大于 1 套，城市家庭住房自有率超过 85%，人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平方米增加到约 40 平方米。
从数据来看，中国住房模式取得了巨大成就，但回到这场反思中，我们能看到一些问题愈发突出、不容忽视。
在 15 年前进入房产经纪行业的付灵灵眼中，这曾是个野蛮生长的行业。
付灵灵是北京链家第一批「真房源」经纪人，也是经纪人合作网络、门店互评、师徒制等合作机制的首批参与者；对比自己入职那年，无论是对行业还是公司来说，这都是巨变的 15 年。她认为，如今规范化与标准化的服务，正是从交易为王到服务为本转变的最好体现。
「从交易为王到服务为本」，这既是中国房产市场从旧模式到新未来的转变，也是居住服务领域进入品质服务时代的特征。
在反思后探寻未来随着存量时代的来临，房地产会从投资开发行业变成居住服务行业，会从生产驱动型行业变成消费驱动型行业，以人为中心的住房需求和品质服务的全面升级将成为时代的主旋律。
同样，住房问题的主要矛盾也已经从供给不足，转变为存量时代所面临的三个全新矛盾：居民对美好生活的需求与居住条件发展不平衡之间的矛盾、居民对社区配套的需求与公共服务 提供不充分之间的矛盾，以及老龄人口对住房功能的要求与老旧小区功能不完善之间的矛盾。

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