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萧山|中介与售楼部，跟谁买更划算？( 二 )


带着这些疑问 ， 今天美姐就跟你聊一聊！首先我们从为什么开发商给中介代理新楼盘说起！
前面都说了 ， 以前的开发商 ， 靠的是做做广告或者派发宣传单 ， 建个售楼中心 ， 建个样板房 ， 定个价 ， 找几个售楼小姐 ， 就坐等客户上门了！
但是 ， 随着改革开放的步伐加快 ， 各大开发商四处拿地 ， 全国各地兴起了铺天盖地的盖房潮 ， 市场上各种各样的房子琳琅满目 ， 可以选择的楼盘 ， 太多了！开发商之间的竞争也日趋激烈 ， 房子越来越不好卖了 。
而这个时候 ， 开发商 为了资金回笼 ， 他们开始主动出击！

他们采取了两种方式：
第一种：传统的广告模式；
第二种：走分销渠道；
分销渠道针对哪些群体？
比如大家都熟知的贝壳 ， 房多多 ， 优居 ， 中原 ， 还有很多小型的分销渠道 。 你如果不明白什么是渠道分销 ， 通俗点讲 ， 就是包工头 。

那么渠道把这个楼盘接过来 ， 又给谁卖呢？
中介！
为什么？
因为中介有大量的客户资源！这些分销商 ， 他们有一群销售 ， 专门与中介进行进行对接 ， 他们手里 ， 有开发商提供的楼盘的详细资料 。
分销商要在两边进行斡旋 ， 一边要与开发商进行谈判 ， 一边还要大量寻找中介为他卖房！
分销与开发商签定协议 ， 我给你提供客户 ， 但是你要给我一个低于市场的底价！他们一般实行跳点的形式 ， 比如我卖到了100套 ， 那么佣金就跳到多少点 ， 这种方式 ， 极大的激励了各大销售 ， 去推广这个楼盘 。


而事实上 ， 这种方式确实非常有效 ， 比广告来的客户精准多了！
开发商可以把打广告的这笔费用 ， 用来激励分销商的一种方式 ， 其实开发商还省了一大笔钱 。
而分销商的做法是 ， 只要你卖掉一套房子 ， 那么我会从佣金里面拿出一部分来 ， 咱们按比例进行分配 。
这就是目前开发商销售楼盘的一条产业链 ， 开发商与分销渠道、中介是互相依存的一种关系 。
开发商很聪明 ， 他们发现 ， 中介的这部分客户 ， 是块大蛋糕 ， 每一个开发商都不想放弃 ， 于是 ， 各大开发商使出浑身懈数 ， 比如带看奖 ， 成交奖 ， 加油卡等等吸引中介为他们卖房 ， 仅仅只是带看奖 ， 就达到了500元/批次 ， 也就是不管是否成交 ， 你只要带客过来了 ， 我就给你500元 ， 这样的一种奖励方式 。
就像恒大 ， 经常搞这样的活动吸引中介给他卖房 ， 通过这种方式 ， 他们在一个星期内就可以清掉刚推出的新楼盘 ， 中介是一个非常庞大的推销群体 。


合作双赢嘛 ， 卖得快 ， 资金回笼就快 ， 这样就形成了良性循环！
有人就问了 ， 中介代理 ， 他总不能白忙活啊 ， 而且听说中介的佣金特别高 ， 是的！真的很高！那么他的佣金哪儿来的？羊毛出在羊身上 ， 佣金一定是从买房人的手里出的！不然呢？
比如这套房子100万 ， 他的佣金10万 ， 如果我直接找开发商 ， 也许我只需要出90万 ， 开发商与我都没有损失啊！为什么要找你中介？跳过中介不香吗？
我非常理解你的这种想法 ， 正常人都会这么想！
但是 ， 你又错了！

中介的佣金 ， 不是你给的 ， 是开发商给的！
你要明白的是 ， 无论是中介带过去 ， 还是你自己上门 ， 价格都是一样的！不管你怎么谈 ， 你都不可以低过楼盘的最终底价！不信？找你身边做房产的亲戚 ， 或者朋友一打听就明白了！

为什么说中介的佣金是开发商给的？
首先 ， 我们要了解的是 ， 一套房子的成本 ， 有土地成本 ， 建造成本 ， 材料 ， 人工成本 ， 以及宣传成本 ， 佣金成本等 ， 开发商卖出的这个价格 ， 是包含了以上这些费用的 ， 开发商给中介的佣金 ， 已经是包含在成本以内的 ， 所以 ， 中介的佣金 ， 不管有多高 ， 与你没半毛钱关系 ， 这一点你不用纠结 。

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