房价|买的不如卖的精，为什么房子越盖越高端 原因是高成本、高房价？
这是一张网上能找到的2015年杭州房子成本图片，折合到每建筑平方米的成本，可能有些部分不太准确，但是基本上能反应出房子每部分的成本。各城市土地政策不一样，每个楼盘成本也不相同（设计、建筑安装、园林、营销费用、财务费用等等）。
一般情况下，项目定位高，建筑成本就高；销售慢，营销成本、管理成本、财务成本就高，特别是财务成本，房产商拿地的钱，需要1个月交齐，这部分钱的融资成本很高，就算按照银行利率都要年息5%左右。
借着沈阳集中土拍的热度，我来分析一下地价和房价关系。
①有人说房价是地价的2-2.5倍，对吗？
从图上能看出，1.2W多的地价，销售价格大概2W，并没有达到2倍。要是同样这个地块，开发同档次楼盘，只是地价变成5千，那么售价大约多少呢？我们算一下，
住宅开发成本不变，3458，财务费用，因为前期融资少，费用差不多降一半，算580，其它的期间费用不变，282，拿地成本低，售价低，税金降差不多一半，算600，利润率不变，但是房价降低，利润按照图片上少一些，算1000，（房地产毛利率30%左右，这图上明显低）
其它成本不变，那么总的价格为，
5000+3458+580+282+1000+600=10920（元/建筑平方米），
那么就差不多是地价的2倍了，也就是地价越低，倍数越高。
②土拍限价之后，把配建价格直接加到土地成本里，这样合理吗？
由于房住不炒的政策，为了遏制因为地价高涨而炒作的风气，其中一项措施，就是限制最高土拍地价，沈阳的做法是地价到顶后，加配建，但是房产营销人员会把配建成本，直接全部折合到地价里，再宣传地价成本，那么这样合理吗？以最近大火的华润昭华里为例。
16万平地块，1.8容积率，地价7000，配建66000平租赁住房（按4000每平），配建学校（按1.5亿计算），那么按照营销人员计算方法为：
(160000x1.8x7000+66000x4000+150000000)/(160000x1.8-66000)
=10946元/平，
但是从上图能够看出，这和直接拿每平1.1万的钱，还是有很大差别的，
其中，
财务成本（融资成本）这块，融资成本按照年利率5%，由于配建学校要晚几年建完，大概按照3年算，那么1.5亿资金会晚花3年，节省利息超过2250万元，配建租赁住房和小区一起建设，资金大概晚2年，计算2年利息，超过2600万元，购买土地要交地价5%的税，那么换成配建就没了这部分税金，大概少5000万，
这三部分大概少1亿。
再看楼盘布局，靠近高速盖了几栋高层作为政府租赁房，挡住了高速噪声等不利因素，同时，最重要的是，拉低了剩余土地的容积率，这样就能盖更多的洋房，洋房每平比高层多4千元以上，利润高多了，那实际上刨掉高层，开发商留下了最大的利润，这部分多出的利润比上面算的节省的1亿，可是多多了。再有一些其他因素，比如配建楼的成本挪一部分到商品房中，这部分政府很难监管到，等等吧。
所以配建成本要分情况讨论，至少不能全比例加到最终地价里，同时政府限价按照拍的账面地价来，所以地产商的利润真是被限制挺严重。
③高层和洋房建筑成本一样吗？
这是一张建筑成本图，大致能反应出不同层高房子的建筑安装成本，能够看出，6层以下洋房要比高层建安成本低一些，当然，洋房显得更高端，能够配更好的外立面，配更好的单元装修，总的成本不一定比高层低，要分情况讨论，但是，洋房售价要贵得多，利润也就更高，开发商自然乐意盖。
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