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武汉|惨遭流拍的供地，武汉楼市怎么扛？( 二 )


同时 ， 武汉的第二批集中供地将进一步严格市场准入机制 ， 加强企业购地资金来源的审查 ， 强化企业诚信管理机制 。 以确保项目的合格合规合理 ， 从而在严控房地产市场的同时给购房者以足够的权益保障和安全感 。
但终归是一个理想状态 ， 而当前的土地及住房供应市场可不这么如愿 。
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武汉楼市的压力线
中指院数据显示：仅仅在供应方面 ， 2021年8月武汉市住宅新增供应量183万㎡ ， 环比大幅增加67% 。 8月住宅成交量受疫情和政策的双重影响大幅下挫 ， 单月仅成交113万㎡ ， 环比减少33% 。

（图片源自：中国指数研究院）
去化率也从上半年的50%-60%下滑到如今的不足30% 。
从去化表现来看 ， 受房票政策和疫情的叠加影响 ， 前期热度较高的东湖高新区8月22日第三次集中开盘日光不再 ， 多盘去化甚至降至五成以下 ， 市场降温尤为明显 。
尽管供应大幅增加 ， 成交持续下行 ， 去化和库存的双重压力逐步攀升 ， 可价格走势上依然坚挺 ， 没有出现任何松动的迹象 。 8月环比还出现了小幅上扬 ， 为17004元/㎡ 。
单一城市看可能没啥感觉 ， 将武汉放在全国来看 ， 可以发现 。
亿翰智库数据显示：2021年7月 ， 武汉商品房住宅成交面积约334万平方米 ， 位居全国各大城市第一 。 是位列全国第二的成都的两倍还要多 ， 甚至可以和北上广深四大一线城市的总成交面积不相上下 。
从增速上看环比同比武汉都是第一 ， 并不是特别明显 ， 但是结合这个体量上来看 ， 武汉楼市的市场热度在全国可以算是第一梯队了 。

此前 ， 我们在《两件大事儿 ， 引发楼市剧变》文章中也提到过 ， 武汉在上半年以千万级的“天量供应”位于22城首批集中供地之首 ， 而对应的仅占上年同期的31% 。
22 城首批集中供地量及占比去年全年供地情况

从溢价率来看 ， 6月25日 ， 武汉第一批集中供地的首日 ， 有31幅地块24幅是以底价成交 ， 平均溢价率仅为2.02% 。
但由于武汉是22城集中供地的最后一场 ， 部分房企为了完成拿地任务 ， 后续两日溢价率急剧攀升 ， 才拉高平均溢价率 。 武汉首批集中供地溢价率最后定格在17% ， 高出去年同期至少有7个百分点 。

（截图源自：财联社）
供应量上武汉土地供应并不小 ， 从溢价率上看武汉的土地不算贵 ， 仅高出二次集中供地15%标准线两个百分点 。
这也就造成了第一轮集中供地武汉市场的 ， 火而不热 。
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结语
多地第二轮集中供地出现了大量地块的无人问津 ， 参与竞拍的房企数量也在急剧下滑 。
同时面对武汉市场的天量供地和急剧萎缩的市场成交 ， 再加上房管局给出的18万套的存量待消化 ， 武汉正面临着“房票”和“去化”的压力 。
且不说能否达到这“竞品质”高位角逐 ， 就这15%的熔断线 ， 似乎都成问题 。
武汉第二批集中供地的警钟似乎已经被敲响 。
最后 ， 不否认武汉这个市场的庞大需求 ， 也不能回避这天量的供应和居高不下的库存压力 。
落户门槛的降低 ， 其实就是官方给出的“压力”信号 。
对于武汉市场的抉择 ， 我一直认为 ， 刚需不用等 。
但是 ， 对于投资属性的得好好掂量一下了 ， 还想在住房市场捞一把远没有过去十年容易 。
也不是说没有机会 ， 只是风险比机会略大一些罢了 。

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