指导价|恒大危机？万达当年断臂求生堪称经典！杭州二手房成交量越来越低( 二 )
道理很简单，当房贷利率越低的时候，肯定是对那些拥有更多资产的人更有利。
因为他们可以获得更多的廉价资金，而对于普通人来，贷款利率再低，他能拿到的资金也就那么点。
相反，房贷利率越高，那些有钱人想要拿到大量的钱，就需要付出更多的代价。
大家可以看到，现在M2增量那么少，和现在贷款利率较高也有关系。
去年疫情大放水，贷款利率无限降低，结果是什么？
有钱人又割了一把韭菜，贫富差距更大了。
而现在房贷利率虽然很高，但实际上对于普通人来说，却是一件好事。
根据数据显示，在2021年第二季度末，我们国内房企的有息负债为33.5万亿，银行贷款占了15.3万亿，然后我们居民债务是62万亿，里面大部分都是银行房贷。
过去2015年那次救涨价去库存，那个时候居民的杠杆率连40%都不到，现在已经达到了62%。
如果这次还想再来涨价去库存，大家猜猜杠杆率要增加到多少？
小龙虾个人认为，大概率在80%，还是90%
那么问题来了，为什么过去都可以涨价去库存救楼市，这次楼市都这样了还没有钱来救一把？
这是因为，我们现在的负债率已经太高了。
有可能，仅仅只说一个负债率，大家有可能不是很能理解。
小龙虾就简单打个比方：
十年前的时候，我们每年收入5万元，然后那个时候我们的负债是50万，那是时候每年需要支付的利息按照5%来计算，需要支付2万的利息，收入是5万，减去了2万利息之后，还有3万元可以用来偿还部分本金。
然后现在十年过去了，收入增加到了7万，但是负债已经从50万变成了150万，这个时候每年利率还是5%。
每年所要支付的利息却达到了7.5万，每年赚来的钱都不还利息的，更别提本金了。
总结就是，杠杆不是想加就能加的，合理的杠杆可以刺激消费，过高的杠杆就是负债。
这就是，现在为什么强行给楼市降杠杆的主要原因。
最近大家都能感觉到，楼市变天了。
为了容纳天量的流动性，避免通胀，也避免资金集中炒房，2021年9月2号宣布成立北交所，某种意义上，这也是劝你不要炒房的明证。
自住可以，炒房不行。钱有新去处，并非炒房一条路。
好的地段如果短时间已经涨太多了，要避免回调，以及定向政策爆破（短时间涨幅过快的区域肯定会有政策），不要追涨。
追涨一时爽，回调几年心凉。
参考2017年高点追涨的，以及这一波二手房指导价城市，在指导价出台前夜追涨站岗的。
选择自己行业集中的区域，按地铁站数画圆圈。不要离就业岗位集中地太远，这是原则。
【 指导价|恒大危机？万达当年断臂求生堪称经典！杭州二手房成交量越来越低】到处都在宣扬的利好，实际上已经透支了。
未来的趋势是：未来发展的溢价在一手房（土地出让时）就体现出来，而二手房则更容易超前透支区域溢价，然后靠时间慢慢消化。
妄图像二十年前那样，买到被低估的区域，然后通过区域发展再大幅吃到溢价的时代早就过去了。
保值的原则：有集中就业岗位，有集中就业岗位，有集中就业岗位。
为什么很多人要北漂？原因就是，就业岗位是关键。
只要有集中的就业岗位区域，总会有成功的企业脱颖而出，核心员工和高管就近选择优质住宅的需求就在。
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