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二手房|慌吗？杭州二手房：能否踩住“下跌”刹车？

来源： 凤凰网房产杭州站
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要看二手房的，下半年可以抓紧看起来了。
不要等待什么最低点。一是没所谓的楼市最低点，二 是恐怕我的意见和大部分人不同 ，就如同2020年疫情后和2018年底，两次对行情的预判都不是见风就是雨。
我不太爱看到涨说要涨，看到跌说要跌。
因为没有预见性的看法，总归只能随波逐流。
尽管观点有些不合时宜，但至少过去3年，我比大部分人都看得对一些。 所以，大家还是参考着看吧。
成年人嘛，最终要自己做决定。
02
首先，这一轮二手房的量价下行，来自两个主因。
1、新政下，房票被卡掉一批，实际上主要被卡掉的，是愿意买涨价后二手的那批房票。
去年到今年上半年，二手轮动普涨后，说实在的，本地人除了结婚、孩子要读书这样的硬刚需，一般不会有人愿意入手，明显价格高于一手摇号的二手房。
真正接手二手的，有相当一部分是来自全国落户杭州，想要快速拥有杭州房产的外地投资客。 这部分房票在新政下被卡，使得高价二手房接盘的人大量减少。
2、二手房按揭冻结。
这才是整个二手房市场彻底冷掉的最重要的原因。
二手按揭不放贷，对买卖双方影响都很大。
对于买家来说，放不了按揭，等于直接卡死购买力。你想想，有多少人能不贷款买房呢？
所以卡死信贷，二手房基本等于断了根。
对于卖家来说，二手放不了贷，除了急卖的，也都不诚心卖。你想，房子卖掉，银行按揭要明年放款，无法过户，腾不出房票，二手房卖了个寂寞，等于没卖。
与其如此，不如不卖，明年有贷款额度了再说。
越这样，越难成交，量缩得越厉害。
针对以上两点，我的看法是，明年按揭额度出来后，情况会有明显改变，成交量会有效放大，热度会逐步起来。
明年就不一定会出现所谓的最低点。
03
其次，随着时间的推移，房票会逐步增多。
这里增多的房票包含几部分。
1、2017年9月之后开始交社保的人，和2019年9月之后落户且交社保的人。每过一个月这些人的数量会增加一些。这个数量会持续放大，因为越往后，落户杭州的人越多。
2、2016年9月之后落户杭州的人。每过一个月，这类人群数量也逐步增加，都可以买第二套了。
3、明年按揭有了额度之后，二手交易回暖，多年社保的老杭州房东们会愿意把老房子卖掉，腾出房票去摇新房，导致新房更难摇，从而倒逼社保少的人群不得不回到二手房。届时，二手房不在高位，会让真正的刚需自住或者改善自住的人，愿意买下二手。
4、长期价值投资的朋友，长期极度看好杭州的朋友，还是会源源不断的进入杭州这座城市。毕竟这里吸引人的除了房价，还有就业、医疗、教育等等配套。你看不上的，不表示其他城市的人看不上。
何况，杭州的房地产就算热度看上去没那么高了，比其他更糟糕的楼市，还是好太多。矮子里拔长子，杭州也还是全国城市中的优选。
这些增加的房票，都是购买力。
市场供应总归有限，一手被挤出，自然去二手。
04
再次，大家已经发现，所谓的倒挂盘依旧不好摇。
亚运村这波红盘，因为供应量太大，冻结资金要求较高，所以似乎热度不算很高，实际这是一种错觉。
重新设置规则后，相当于每个项目两次摇号。第一次先入围，入围之后才是中签率。
因为没有大量红盘分流， 最近的一些粉盘纷纷拼社保，很能说明问题。
基本可以得出结论，除非单次开盘量很大，譬如500套以上，否则低社保人群，会难以入围。

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