净负债率|房企降债观察：“绿档”企业不足一半 8家“三道红线”全踩( 二 )
今年的中期业绩会上，绿城管理层说：“公司一直在发展的速度和净负债率之间寻找最优平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控，争取在2023年前进入‘绿档’。”
另外，美的置业剔除预收款后的资产负债率略超70%的监管要求。美的置业的管理层也说：“系统、科学、有序地降负债，这样的降档才是最健康、最持久的”，公司预计最快在2022年底实现达标，转入“绿档”。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，整体看，“黄档”房企虽有一项指标超过阈值，但超过的幅度并不大，企业经营还是比较安全。之所以有部分年销售额千亿级的企业不急于降低负债，则是因为行业竞争依旧激烈，未来重新洗牌的概率很大，致使千亿房企仍需要不断扩充规模。在规模诉求的支撑下，企业仍会积极拿地，加快销售。
8家房企全踩线 个别企业经营风险显现
相比于“绿档”“黄档”房企，那些超过两条红线甚至三条红线的企业，其指标表现就比较羸弱，一些企业甚至暴露出较大的经营风险。
贝壳研究院数据显示，截至2021年上半年，中国恒大、绿地控股、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展、美好置业13家企业踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。
前述研究院统计数据显示，截至2021年上半年，中国恒大剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为81.0%、99.8%、0.67，净负债率指标勉强低于监管红线，落入“橙档”。
今年决定退市的首创置业，剔除预收款后的资产负债率(78.0%)、净负债率(164.0%)均超过监管要求，其销售额、利润等指标也不太乐观。同样，首开股份的上述两个指标分别为74.6%、162.1%，也高于监管要求。
8家“红档”房企包括近期风波不断的蓝光发展、泰禾集团、华夏幸福。自今年出现经营风险后，蓝光发展的各项指标进一步恶化，相较于2020年末，今年又有两项指标超过阈值，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为84.0%、227.8%、0.28。泰禾集团、华夏幸福去年就是“红档”房企，今年则继续保持。如今，蓝光发展和华夏幸福幸福正在寻找战投，泰禾集团则积极自救。
另外，贝壳研究院测算，截至2021年上半年，京投发展的上述三项指标分别为77.9%、224.1%、0.53，格力地产为71.6%、170.1%、0.27，富力地产为74.9%、123.5%、0.55，均超过监管要求。
谢逸枫认为，“橙档”“红档”企业的指标表现较差，在市场没有出现明显向好的情况下，不排除个别企业出现债务违约的可能，投资者和购房人应注意相关风险。
【 净负债率|房企降债观察：“绿档”企业不足一半 8家“三道红线”全踩】结合上半年房企的表现，中指研究院认为，资金、土地等资源逐渐在向“绿档”企业倾斜，“红档”企业面临资源获取难题。同时，部分“红档”企业出现债券实质性违约，未来偿债能力存疑，受此影响，销售面临较大压力。从中长期来看，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有充足土储、长期财务弹性、管理红利的企业有望脱颖而出。
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