起步价|南京楼市低调火热，热门楼盘8成首付是“起步价”( 二 )
这样的市场变化得益于持续的调控。2020年6月时，南京江北核心区的江畔都会上城也曾出现“万人摇”，加推的223套房源吸引了近1.2万人报名摇号，此后，加大供应、围堵限购漏洞、强化热点楼盘销售管理等规定出台。
今年以来，南京持续调控，5月下旬，升级无房家庭购房资格门槛；7月15日，又建立了统一的购买新建商品住房在线报名平台“宁小通”，并对部分关注度较高的项目采取集中供应方式上市销售，要求申购人仅可参加一个集中供应项目的购房报名。
9月7日，第二批采用集中供应的8个热门项目也正式公布，包括佳源玖棠府、复地明日之城等在内，购房者只可“8选1”。
一系列的组合拳下，效果有所显现。据国家统计局数据，7月份，南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨4.6%，二手房价格环比上涨为0.4%，同比上涨6.5%。
其中，环比涨幅自2020年10月以来，已保持连续10个月上涨的态势，但涨幅已有收窄的趋势，从3月的0.8%震荡收窄至0.4%。
尽管市场表现已有所分化，且整体上涨态势有所减弱，但南京市场的高首付比例，以及较为普遍的升级装修包是开发商提高自身利润表现的方式。
9月8日开启报名的江望润府项目除了8成首付之外，便配有装修包。据销售介绍，该项目升级装修包为4500元/平方米。9月1日已开盘的金基望樾府在全装修均价约4.7万元/平方米的基础上，还可搭配约5400元/平方米的升级装修包。
有对南京情况较为熟悉的市场人士表示，南京并未禁止装修包，除了1500元-2000元/平方米的基础包之外，开发商也会搭配升级包，价格不定，“南京限地价、限房价，开发商利润率并不算高，有些是保本，有些是微利，很多项目是要通过这种方式来赚钱。”
土拍新规趋严
良好的城市基本面，高首付比例、装修包加持，南京对开发商的吸引力颇大。5月下旬，南京首轮集中供地中，共计51幅地中有36幅触顶摇号。
其中，江宁区一宗地块参与摇号的企业达78家，雨花台区有两宗地块的参与企业超60家，江北新区也有两宗地块参与企业分别达到59家，火热程度可见一斑。
第三方机构好地研究院测算显示，首轮南京土拍中，有12宗地块的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。其中，万科竞得的一宗溢价率为30.3%，成交楼面价与毛坯销售限价差不足6000元，预期销售利润率仅为0.3%。
不过，上述因素在不断提高的拿地成本面前，或许不足以让企业勇往直前。
第二轮供地开拍在即，8月下旬，南京发布了土拍新规，参与门槛明显提高。除了溢价率定在15%以外，南京此次53宗地块的出让模式中增加了“定品质”的新规，部分地块的竞买保证金比例可提高至起始价的50%，
值得一提的是，南京此次部分地块规定不得合作开发，要求“不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。
上述市场人士表示，联合开发其实可以降低企业参与门槛，同样资金量企业可参与更多地块的竞拍；同时，合作也可分摊企业的财务成本，进而提高利润率。“其实南京之前拍的地很多都是至少两家联合开发，”其表示，限制联合开发的话，在一定程度上降低企业的参与度，促使企业更加理性。
此外，部分地块亦要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。“目前不少开发商采用快周转模式，基本从拿地到开盘的周期在6个月左右，但不排除未来企业为了提高利润空间，将周期再缩短，”该市场人士称，“毕竟以前企业都是一年到一年半才拿到销许。”
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