楼市|二手房停贷，楼市风云突变？
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原创 刘晓博
最近几天 ， 关于二手房停贷的新闻屡屡见诸媒体 。
涉及的城市包括武汉、合肥、南京、连云港等 。 武汉的自媒体 ， 甚至整理出了下面这份表格：
表格里的内容是否属实 ， 尚不清楚 。 但有一点是肯定的 ， 二手房停贷的确在某些地方发生了 。
那么 ， 这到底意味着什么？楼市会全面入冬吗？房价会有一波下跌吗？
下面谈谈我的看法：
第一 ， 二手房停贷或者申请贷款难度加大 ， 是局部的 ， 而非全局性的 ， 这之前也出现过 。 至于原因 ， 可能跟某些城市楼市过于活跃有关 ， 也跟银行压降房地产贷款比重有关 。
大家应该还记得 ， 去年年底的时候 ， 央行、银保监会曾联合下发了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知” 。
这个制度的核心 ， 是给金融机构划了“两道红线” ， 具体如下：
【楼市|二手房停贷，楼市风云突变？】
对于超标的银行 ， 要求限期整改 ， 具体政策是：
2020年12月末 ， 银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求 ， 超出2个百分点以内的 ， 业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的 ， 业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年 。 房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置 。
央行、银保监会对各地银行的监管是非常严格的 ， 还会根据形势不断动态调整要求 。
今年上半年 ， 楼市整体是偏暖的 。 在这种情况下 ， 金融资源仍然在加速流入楼市 。
到一季度末的时候 ， 本外币住户贷款余额65.75万亿元 ， 同比增长16.3% ， 增速比上年末高2.1个百分点；一季度增加2.56万亿元 ， 同比多增1.36万亿元 。
其中：本外币住户经营性贷款余额14.75万亿元 ， 同比增长24.6% ， 增速比上年末高4.6个百分点 。 住户消费性贷款余额51万亿元 ， 同比增长14.1% ， 增速比上年末高1.4个百分点 。
如果你只看房地产贷款 ， 增速可能没有那么快 。 但中国的事情不能孤立地看 ， 很多住户贷款是“变相的房贷” 。 比如住户经营贷 ， 肯定有相当一批流入了楼市；而住户消费贷 ， 看起来是买车、旅游、装修了 ， 其实大多数也跟买房子有关 。
让中国人为了消费而贷款 ， 这个难度是非常大的 。 只有投资的时候 ， 大家才“舍得贷款” 。
另外 ， 来自财政部、统计局的各种数据 ， 都可以证明房地产市场过热 。
比如财政部公布的最新数据显示：
1、2021年1到5月 ， 全国契税累计收入为3255亿元 ， 比2019年同期增长了29.7% ， 平均每年增长13.9% 。 这显然大大超过了经济增速 。
2、2021年1到5月 ， 全国土地增值税收入为3371亿元 ， 比2019年同期增长了25.6% ， 平均每年增长12.1% ， 也显著超过了经济增长 。
3、2021年1到5月 ， 国有土地使用权出让收入26123亿元 ， 比2019年同期增长了24.9% ， 平均每年增长11.8% ， 也显著超过GDP的增长 。
楼市局部过热 ， 过热的地方发放房贷过多、过快 ， 被要求控制节奏 。 所谓二手房停贷 ， 主要是这些原因造成的 。
第二 ， 之所以选“二手房”停贷 ， 说明各地政府只想让楼市适度降温 ， 而不想让楼市猝死 。
如果全面停贷 ， 楼市交易将全面入冬 。 这时候 ， 不仅二手房成交量大减 ， 新房也一样 。
但新房和二手房的影响不同 。 二手房交易大减 ， 直接影响是加在卖房人身上的 。 对于限购的城市来说 ， 你卖不出房子 ， 就很难腾出名额来买新房 。
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