东莞|首轮集中供地渐入尾声 多地开始调整参拍规则
来源： 每日经济新闻
第一轮集中土拍即将落幕，各大城市土拍进入精细化管理和规则调整阶段。
从统计数据看，集中供地措施旨在降低土地竞拍溢价率，但未获得预期效果。除郑州、长春等城市土拍遇冷，多数地块以底价成交外，诸如合肥、厦门等城市热点地块，开拍即达最高价，并进入摇号阶段。
随着首轮集中土拍即将落幕，各城市紧急修订调整土地出让规则，东莞、无锡等地相继发文限制房企注册“马甲公司”抢地，杭州更是在竞地价基础上将“竞质量“的规则写进政府重点工作任务。
热度不减
“地王出，房价涨”的段子一直在楼市流传。业内人士分析认为，倒逼“两集中”政策出台或与2021年开年后土拍市场火热有关，2月初西安出让首宗土地曲江二期，包括国央企在内的企业超15家参拍，该地块最终楼面价2.3万元/平方米，溢价率达141%，开年的土拍热某种程度上倒逼管控升级。
【 东莞|首轮集中供地渐入尾声 多地开始调整参拍规则】随后北上广深等22个重点城市宣布将进行土地两集中出让。但随着一线城市和重点省会城市集中供地的持续推进，旨在降低土地竞拍溢价率的集中出让，并未获得预期效果，5月土地市场量价齐升，热度持续回暖，楼板价持续创新高。
以合肥为例，从竞拍结果来看，首批集中出让的24宗地块，12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%，8宗地块触顶摇号。苏州首批集中供地中，12宗地均设置市场指导价、中止价、一次报价有效区间，最终2宗涉宅用地底价成交，7宗涉宅用地均溢价拍出，溢价率为10%～15%。
而重庆今年首次集中出让更是刷新了纪录，首批集中供地出让46宗地，总成交金额为635亿元，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率43%，其中有22宗地成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%。
从宏观方面看，北京、南京和杭州等城市的土地出让价格也在持续攀升。据克尔瑞地产研究统计，30家典型房企5月新增土储总建面为2973万平方米，环比上升23.7%；新增土地成交总价为3367亿元，环比上升76.9%；平均成交楼板价7917元/平方米，与上月相比上升了43%，均价上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二线成交占比增加。
具体到微观市场，在首轮集中土拍中，30强房企共计拿下260宗含宅地块，占集中供地的四成左右，核心土地资源持续向头部房企集中。
戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为，热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛高，集中土拍意味着对资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等全方位的考验，小型房企发展空间进一步压缩。
杜绝“马甲”
集中土拍政策使得热点城市拿地门槛更高，错过重点城市土拍或令部分房企面临无米下锅的境地。为防止恶性竞争，充分发挥市场作用，东莞、苏州、南昌等城市已在首轮集中土拍后开始调整参拍规则。
近日，东莞自然资源局等7部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行)规定，东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，且纳税总额必须大于“0”，也就是说，土拍前成立控股子公司参拍的模式行不通了。
上述通告还规定，初次违反规则，参拍公司一年禁止参与东莞土地拍卖；再次违反规则，参拍公司母公司一年禁止参与东莞土地拍卖。实际上，以同一家房企注册多个“马甲公司”在土拍市场围猎地块的现象并不鲜见。据《每日经济新闻》此前报道，在苏州发布首批集中供地公示后，房企就进入到了备战状态。从工商注册资料看，此次集中供地政策实施前的1月和2月，苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家；3月猛增至614家，超过前两个月总和；4月新注册数量进一步增加到675家。
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