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房价到底是涨是跌？官方数据出来了 。
5月70城房价总体情况 ， 新房价格环比下降有43城 ， 比4月减少了4个 。 二手房价格环比下降有53个城 ， 比4月增加了3个 。 而西安 ， 是新房涨 ， 二手房跌！具体来看下西安的数据 。 新房价格环比上涨0.3%；二手房价格环比下跌0.4% 。 月度数据的环比涨幅 ， 其实主要体现在市场的供应情况 。 今年前5个月 ， 除了一月因疫情按下暂停键外 ， 新房一直保持涨势 ， 而二手房开始有跌有涨 ， 总体还是以跌为主 。 从数据图上 ， 前5个月新房在2月涨势最大 ， 二手房仅在3月微涨 ， 2、4、5月都在跌 ， 其中5月跌幅最大 ， 达到0.4% 。
具体到户型面积来看：
新房：
环比涨幅最大的是90-144㎡ ， 为3%；其次是144㎡以上 ， 为2% ， 最小的是90㎡以下 ， 仅为1% 。
新房户型面积价格的涨幅是由于市场产品结构所决定的 。 在5月 ， 市场供应出现转变 ， 户型结构缩小 ， 价格适度下调一些 ， 尤其是一些纯新盘的面市 ， 以中小户型面积为主 ， 价格也低于预期或者是拿地时毛坯限价 。
一是 ， 新房更适应市场需求 ， 目前购房主力依然是刚需刚改；二是买房门槛有所降低 ， 价格适度放低 ， 户型缩小 ， 则更容易上车一些 。 有些人是面积改善；有些人是产品改善；有些人是为孩子上学；有些人怎是为了环境、物业…… 需求不尽相同 ， 但都是刚改/改善群体 。 二手房：90㎡以下 ， 环比降了1%；90-144㎡ ， 144㎡以上面积段 ， 环比降幅在5% 。 这也说明 ， 二手房市场90㎡以下小户型比较走俏 ， 价格也坚挺 。 二手房价格主要体现在供求关系上 。 受疫情的影响 ， 西安二手房市场挂牌量持续增加 ， 尤其是在月底新政后激增 。 二手房市场90㎡以下房源可选择范围比较广 ， 如面积在80-90㎡的次新房 ， 地段配套、产品物业等综合指数不亚于新盘 ， 所见即所得 。 还有很多老破小 ， 面积在60-70㎡左右 ， 总价也不高 ， 因此 ， 这两类房源比较受欢迎 ， 尤其是预算有限的年轻人 ， 是上车的机会 。 而大一些户型的房子在新房市场选择机会更多 。
为什么新房涨幅较4月（0.2%）有所回升？5月西安商品房供应端大幅下降 ， 成交端量跌价涨 。 尤其是主城区 ， 碧桂园高新云墅二期、高新天谷雅舍、天地源云水天境、新希望锦麟天玺及中国铁建西派国樾等2万+盘集中推售 ， 拉高整体成交均价 。
而新房之所以一直涨 ， 关键在于跟土地挂钩 ， 昨天我们也提到 ， 西安“万元地”直逼50宗 ， 所以新房降的空间不大 。 目前新盘备案比较普遍的做法就是 ， 毛坯+精装包 。 同样的价格以前买装修房 ， 现在买个毛坯房 ， 精装包每平米在3000-4000左右 ， 综合算下来 ， 总价也就不低了 。 虽然不强制购买 ， 但一些高端盘 ， 毛坯房很难有体验感 。 二手房价格连跌 ， 挂牌量激增 ， 供过于求 。 新政降低限售年限 ， 很多房可以挂牌出售了 ， 大环境不好卖房变现、腾出名额再买房……所以 ， 二手房更能直接反映楼市的真实情况 。 西安在5月底也官宣新政 ， 放松限购、降低限售年限、降低公积金首付等 ， 助推楼市回暖 。
新政效应作用如何？6月楼市表现则至关重要 ， 届时房价走势如何？也是值得关注 。
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