好不容易买个房 ， 就为了改善下居住环境 ， 结果从一个糟糕的城中村搬进了另一个巨大的“贫民窟” 。
3.人多 ， 物业根本管不过来
超大的社区和超多的人口 ， 对物业的管理和治理要求非常高 。
举个简单的例子 ， 保洁和安防人员的配备数量都涉及到管理成本 ， 一旦人员配备不充足 ， 小区环境和安全性就会大打折扣 。
一个大型社区 ， 内部环境再美 ， 都会有无法兼顾的管理问题 。
园林绿化修缮 ， 外立面粉刷等硬件方面都好操作 ， 但是内部人员杂乱导致的乱丢垃圾等道德问题的管理 ， 才是最难的 。
更怕的就是一些突发状况 ， 疫情期间 ， 人口聚集带来的风险就像吹气球 ， 人越多气球越大 ， 破裂的风险也就越大 。
在全球疫情的当下 ， 大社区防疫状况会更加严峻 ， 就像此刻的天通苑 ， 正在封闭管理中 。
一个连刚需都觉得居住不舒适的房子 ， 何谈投资价值？
所以 ， 一个超大社区绝对是不适合投资的 。
除了接盘的人并不买单之外 ， 站在投资逻辑上 ， 超大社区的硬伤是：
同期放盘量太多 ， 业主根本没有话语权 ， 房子根本卖不上价 。
事实胜于雄辩 ， 我们可以看一下超大社区的涨幅和周边普通小区的涨幅对比 。
以北京的天通苑为例 ， 目前均价4万 ， 而其所在的昌平区二手房均价已经过4.5万 ， 旁边的合木山庄均价5.7万、九台庄园均价5.3万 。
再以深圳的小区 ， 桃源居为例 ， 这个居住人口5万多人的大社区楼盘 ， 目前的参考均价为5万/平米 ， 距离不远的领尚花园参考均价6.1万/平米 ， 凤凰雅居参考均价6.5万/平米 ， 整个西乡片区均价为6.2万 。
大社区二手市场最大的弱势就在于基数太大 ， 同期放量太多 ， 买家可选择性较大 ， 议价空间自然就更高 。
一个超大社区 ， 很有可能出现成百上千套房同时挂牌出售 ， 在供过于求的买方市场下 ， 先别说抱团抬价了 ， 肯定会有少数降价急卖的 。
一来二去 ， 更多人为了出手而降价 ， 整个楼盘的二手均价自然就下去了 。
外面干不过 ， 内部使劲卷 ， 房子和人都一样！
怎样的社区最适中？
前面说了 ， 超大社区人员杂乱、物业管理困难 ， 居住体验感较低 。
从投资角度来看 ， 因为二手供应端的“内卷” ， 导致后期潜力不大 。
其实我们在购房时 ， 建议的是 ， 其他条件都差不多的情况下 ， 可以选择体量相对适中的社区 。
折中 ， 懂？
对于体量太小的 ， 甚至独栋、两栋的刚需盘 ， 几乎没有空间容纳社区配套 ， 园林景观甚至基础绿化都达不到 ， 自住的舒适度也无法满足 ， 后期出手时也难找到买家 。
当然 ， 如果你买的独栋是城市中心的豪宅又是另一种价值逻辑 。
毕竟越精品的东西 ， 越少 ， 越贵！
圈层象征、优质地段加产品定位已经是另一条价值链了 。
这时候还有讨论社区的必要吗？
回过头看普通住宅 ， 无论是从居住舒适性还是投资价值 ， 未来独栋无社区、只有空中花园的小社区慢慢都会被市场淘汰 。
所以 ， 多大的社区是最好？
结合当前市场情况 ， 我认为建筑面积在15-20万平米左右的社区会比较宜居 ， 社区空间在5-10栋 ， 户数500-1000户是最舒适的 。
这样大小的社区有基本的园林和生活配套 ， 居住人口也比较适当 ， 不仅满足生活的舒适度 ， 而且也不会因为二手房的出货量庞大而影响成交周期 。
另外 ， 相较于一些大社区项目 ， 体量较小的项目 ， 开发周期更短 。
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