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房地产现状的一个缩影 。
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去化周期 ， 152个月
8年前的楼市 ， 和现在有很多相似之处 。
那是2014年 ， 全国房价罕见下跌 ， 部分房企面临资金链危机 ， 作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号 。 最棘手的问题是 ， 房子库存高得吓人 。
根据申万宏源的数据 ， 2014年10月份的时候 ， 全国房地产中期库存创下22亿平米的新高 。 直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存 ， 2018年末这个数据才降到15亿平米 。
借助“涨价去库存” ， 中国楼市不仅走出了低谷 ， 还从ICU一下子蹦进了KTV ， 实现了一轮暴涨 ， 绝大多数城市的房价都翻了倍 。
熟悉的感觉 ， 在2022年又回来了 。 刚刚过去的一季度 ， 全国平均房价已经跌破1万大关；头部房地产企业 ， 没有暴雷的已经屈指可数；老大哥万科 ， 甚至喊出了“黑铁时代”——
要么死 ， 要么活 。
更重要的信号是 ， 楼市库存也在慢慢攀升 。
国家统计局数据显示 ， 截至2022年4月末 ， 全国商品房待售面积5.57亿平方米 ， 同比增长8.4%——
按人均住房建筑面积39.8平方米计算 ， 现有待售商品房面积已足够1400万人居住 。
另一方面 ， 由于各城还在大力“卖地” ， 我国商品住宅广义库存量（可销售房屋量+涉宅用地施工量）已经达到38.4亿平方米——
足够满足9600万人的居住需求 。
看着日渐下滑的新生人口 ， 再看看不断建造的房子 ， 很多人流露出深深的担忧 。 这些数字看起来都很宏大 ， 很遥远 ， 但当我看到一张表格的时候 ， 我还是倒吸了一口凉气 。
根据克而瑞研究的最新数据 ， 在疫情的冲击下 ， 4月百城商品房库存再冲新高 ， 达到6亿平方米 。 去化周期较2021年翻倍 ， 达到24.78个月 。
这里边最夸张的 ， 是一个叫做防城港的城市 ， 商品房去化周期高达152个月 。
什么概念？要知道 ， 同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月 ， 防城港的数据已经超过平均额的5倍！
也就是说 ， 如果一直按照这个去化速度 ， 哪怕不再建新房 ， 光是卖完库存房子 ， 防城港就需要——
12年零8个月 。
这个时间跨度 ， 在不留级的情况下 ， 一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中 ， 人家都上大学了 ， 防城港的库存房子还没卖完 。
这座城市 ， 到底经历了什么？
2
飞一样的感觉
防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市 。
1993年才被国务院批准设立地级市的防城港 ， 主城区常住人口维持在10多万人 。 整个行政版图的常住人口 ， 则在100万左右 ， 过去十年的人口平均增长率为1.90% 。 而且 ， 全市常住人口中 ， 城镇人口占据了61.53% 。
仅从人口基本面来看 ， 防城港的房地产业 ， 缺乏足够的人气和购买力 。 但在过去几年 ， 这座城市一度成为房地产捞金热土 。
防城港楼市的转折点发生在2018年 。 那一年 ， 防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长 。
销量——
2018年防城港市共计销售商品房48486套 ， 相比2017年增长85.46% 。 销售面积为423.61万平方米 ， 相比2017年增长71.64%；销售总额232.33亿元 。
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