区位情况项目位于火车南站左侧 ， C区距离地铁1号线250米左右 ， 北侧阳光天地 ， 地铁加持和商业相对完善 ， 目前周边的特色在于 ， 被一众楼盘包围 ， 这是整个城南 ， 少有的几个城市界面相对完善的区域 ， 不过区位也已经是三环外 ， 距离主城区还是偏远 。
对于商品房而言 ， 目前劣势在于社区仅一排 ， 没有太大的空间 ， 反而A区的安商地块 ， 社区空间大 ， 同时目前南站虽然也纳入三江口的规划 ， 不过预期依然低于三江口 ， 总得来说 ， 有特色的郊区盘 。
价格情况项目指导价2.3W ， 宣传2.1W左右 ， 目前还未备案 ， 按2.1W对比周边看看 。
目前周边安置房胪雷新城1.6W ， 永南佳园1.4W ， 天马佳园1.5W ， 次新二手阳光城大都会2W 。
分析：从对比来说 ， 项目纯商C地块2.1W的价格 ， 不算夸张 ， 不过目前城南板块主要问题还是在于商品房库存太多 。
同样依靠地铁的 ， 有三江口的双地铁的龙湖景粼天著 ， 精装均价2.25W ， 螺洲的地铁上盖榕耀之城精装2W 。
对于这两个项目 ， 景粼天著优势在于龙湖品牌+地铁+三江口预期 ， 榕耀之城优势在于社区大+地铁 。
从单价对比来说 ， 项目是毛坯 ， 并没有比这两个项目低 ， 不过从目前城南的生活圈来看 ， 项目的区位更匹配 ， 从地缘的吸引力来看 ， 项目更强 。
不过从项目以刚需产品定位来看 ， 也是希望吸引外溢的刚需 ， 此时这样的区位优势 ， 能否比得过另外两个项目 ， 依然有较大不确定 。
同时项目自身配建的较多的安商房 ， 从社区来看 ， 安商房反而更优 ， 未来二手市场 ， 能否跑赢同社区的安商房 ， 都是值得关注的 。
板块思考由于项目是国贸联合开发 ， 最容易引起比较的是近期上市的国贸学原 ， 两个产品的户型非常接近 ， 价格差异也不大 ， 从项目PK变成了板块PK 。
对于两个项目虽然很相近 ， 不过并没有太多抗性 ， 对于刚需产品 ， 最大的考虑依然是生活圈 ， 在高新区或者金山上班 ， 很明显不会去购买星璟原 ， 在南站或者南二环上班 ， 也不会去买学原 。
对于星璟原而言 ， 如果放在前两年 ， 预计这个价位加上周边的配套特色 ， 可以说有较大吸引力 ， 目前的难度还是在于两点 。
1、整个城南库存太大 ， 目前三江口纯商还有一堆在售、帝封江、螺洲也有大盘在售 ， 加上板块已经有大量安置房存在 ， 未来的价格有较大压力 。
2、上游的比较 ， 对于项目思考的不是国贸学原 ， 最容易联想的是南二环项目 ， 就跟三江口一样 ， 当江南CBD2.7W ， 北园东升指导价2.9-3W ， 下游的项目卖2.1-2.3W ， 其中差价4-8K 。
从刚需角度来说 ， 89平米差50W左右 ， 确实不少 ， 但是两者的区位差异并不小 ， 虽然地铁能拉近城市距离 ， 但是一个二环边 ， 一个三环外 ， 7-9公里 ， 仅仅依靠所谓的规划 ， 值得思考 。
就如同当年会展的项目在没有周边供应的情况下价格走高 ， 但是如今南二环一众新盘出现 ， 会展的优势也基本消失 。
对于当年火车南站的大都会也是同样的情况 ， 当周边一众新盘出现 ， 靠供应稀缺和地缘购买力的优势 ， 很明显也在消失 。
楼盘总结项目位于火车南站 ， 优势在于隔离出纯商地块 ， 距离地铁、商圈都较近 ， 周边城市界面也较好 ， 劣势在于板块库存较大 ， 商品房社区较小 ， 高层楼栋公摊预计也不低 。
于购房者而言 ， 建议多比对周边同类型产品的特色 ， 去选择符合自己侧重点的项目 ， 同时思考未来的价格空间 。
推荐阅读
- 经纪|重磅！福州出台租房新规，加强租赁合同网签备案监督管理！
- 福州|洗脚城服务全国第一，房价却排倒数，这个城市的夜生活有多丰富
- 福州|哈尔滨楼市：今年人口跌破一千万，为什么？
- 南京市第一中学|福州各板块，去年红盘是谁？
- 全市|重磅！福州重点建设大批医院！有在你家附近吗？
- 区域|福州版“硅谷”！千亿配套加持晋安湖三创园！区域价值凸显
- 首付|二孩家庭最高可贷100万！福州救市政策指向这一类购房需求！
- 厦门|福州一处7年烂尾别墅群，芦苇盖住一层楼，1800户业主盼收房
- 福州|菏泽楼市，上涨3.2%，连续上涨3个月，牡丹之城的楼市慢慢回暖
- 住房公积金贷款|调整！6月1日起，福州住房公积金贷款有变！