项目|深度研究丨禁止大拆大建后，各地政府如何破解更新困局？
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??2021，是城市更新大开大合的一年。传统地产市场全面受挫的大背景下，城市更新成为房企战略倚重。但伴随更新项目快速推进的，是城市更新的逐利性被不断放大，社会公益的初衷遭受严峻挑战。更新政策开始纠偏，更新市场风云变幻。
??各地政府对于开展城市更新的意愿如何？市场化与公益性的对立究竟是否能够缓和？2022，答案揭晓。
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??2022年开年，已经有超过30个省市政府，在公布的政府工作报告中提出实施城市更新行动，具体内容涵盖老旧小区、街区、片区整体改造提升，城市道路与管网改造升级，旧公园改造，加强历史文化保护等传统项，也覆盖到了建立城市体检评估机制、构建“15分钟生活圈”、 数字赋能城市智慧管理等新内容。城市基本面决定了更新底色，这30多个省市均结合当前城市发展阶段，呈现出更新阶段特色，总结归纳后大致可划分成三个梯队。
??城市拥有良好的经济发展基础，多为城市群、都市圈发展战略下的核心功能承载地，具体包括上海、广州、深圳、成都等，这些城市的更新内容不再局限于老旧小区、街区、片区整治提升等传统更新内容，而是开始强调产业片区、居住片区、风貌保护街区的整体功能提升。也有部分城市已经引入“区域统筹”的概念，开始着手跨区的更新项目布局。
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??相较于第一梯队，这些省市受到城市规划强管控、人口密度等外部因素影响，城市建设进度相对稍缓，如北京16个行政区域中，除西城、东城外唯一实现全部街道化的行政区域是石景山，海淀和朝阳还依然存在部分乡镇建制。受此影响，这些城市的更新内容较为传统，片区更新也多以政府主导的历史风貌保护项目为主，更新进程还处在由政府主导向政企合作的过渡期，出现市场化主体介入的趋势。
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??由于经济基础和人口基础一般，这些省市基本处在集中资源发展省会城市的阶段，所以除去省内最发达的个别城市外，更新内容多停留在棚户区改造、老旧小区加装电梯、管网改造等公共设施建设和基本生活保障层面。
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??1、“减量”“降速”成为关键词，疫情后转折出现
??以广深所在的大湾区为例，据2022年第一季度《广东省三旧改造行业季报》统计，一季度大湾区内九市共监测到900个“三旧”改造（城市更新）项目动态，数量同比下降21.8% 。其中317个为新增进入初期阶段的地块/项目，新增项目动态同比下降42%，新增用地面积规模865.8万㎡，用地面积规模同比下降29.9%。不论是项目新增、项目推进、项目体量同比均大幅度回落。
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??从5月6日深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布“《2022年龙岗区城市更新单元计划第二批计划》的公告中，更是所有的项目均被打上“计划延期”标签。
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??然而，长期持续的新冠疫情使地方经济承压，城市更新或作为一种扩大有效投资的重要方式，迎来新的转折。
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