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南京市第一中学|福州各板块，去年红盘是谁？( 二 )

保利建邺


项目定位简单且精准 ， 小地块+纯商 ， 主打刚需户型 ， 出行依靠地铁1号线 ， 同时融侨操盘 。
在南二环新盘扎堆的背景下 ， 项目2020年8月拿地 ， 2021年4月开盘 ， 可以说是快进快出的典型案例 。

三叉街板块项目不多 ， 主要是中骏世界城璟悦、融侨则徐道壹号 ， 虽然则徐道壹号看上去更多人看好 ， 不过最热的项目选择：中骏世界城璟悦 ， 精装均价3.3W 。
作为中骏入榕的首个项目 ， 给出F1滨海快线TOD定位 ， 当然这个tod是否真的方便 ， 市场也是疑问 。
项目主打连廊小高层 ， 备案均价一路走高 ， 同时还捆绑车位 ， 比如：买一套95平的连廊中户三房 ， 要花费340W左右（310W房源+30W车位） 。
在这样的价格承托下 ， 则徐道壹号A区纯改善定位 ， 均价3.3W ， 看上去好像更有优势 ， 不过最终去化情况 ， 依靠商圈、地铁、纯商等优势的中骏卖的更好 。

帝封江三线交汇的新板块 ， 世茂、恒大两个超级大盘 ， 最热的项目选择：恒大滨江左岸 ， 精装均价1.9W 。
对于板块两个项目 ， 虽然世茂提前开盘 ， 价格也不低 ， 看江的大平层 ， 更是备案均价突破4W ， 一套总价高达千万 ， 靠着分销+房企营销 ， 项目做到了较好去化 。
拿地交钱延迟的恒大 ， 虽然开盘晚 ， 但是开盘就拉低板块下限 。 虽然当时房企已经出现债务危机 ， 不过依然短时间内热销 ， 顶着各种质疑 ， 备案的楼栋已经接近清盘 。
目前两个项目依然有不少楼栋没有备案上市 ， 不过在目前债务危机的背景下 ， 板块未来到底会如何发展 ， 也值得关注 。

三江口板块项目不少 ， 有靠着清华附中的滨江正荣府、也有靠着地铁加持的龙湖景粼天著 ， 不过最热的项目选择：榕城江上图 ， 均价2.6W 。
去年上半年 ， 在清华附中还没正式划片前 ， 正荣府已经开始板上钉钉的宣传 ， 随后靠着划片确定 ， 价格也是一路走高 ， 捆绑车位更是不止一个 。
对比而言 ， 榕城江上图略显低调 ， 项目并没有紧邻清华附中 ， 不过靠着地铁+嘉里商业中心 ， 以及门口的金沙公园 ， 在配套上的优势最强 ， 随后也正式划入一部 ， 可以说是额外收获 。
目前三江口板块 ， 面临新盘扎堆 ， 滞销严重 ， 今年已经多次发出板块的规划和利好预期 ， 未来到底是鬼城还是陆家嘴 ， 值得思考 。

金山去年板块重点在绿轴 ， 龙湖天序、名城紫金九号 ， 虽然价格也是一路走高 ， 不过最热的项目选择：建发和玺 ， 均价3.2W 。
项目定位纯商+小地块 ， 依靠一路之隔的金山公园做主打 ， 加上建发操盘的改善产品 。
跟天序对比 ， 项目是纯商 ， 跟紫金九号对比 ， 房企口碑差距较大 ， 同时两个项目价格还都不低 。
在周边很好地承托对比下 ， 虽然项目区位已经偏外围 ， 还是改善定位 ， 但是依然首开做到了97%的去化率 。

鼓楼虽然给出的范围是整个鼓楼区 ， 但是去年区域新盘依然不多 ， 其中主要还是小地块安商房 ， 最热的项目选择：保利天悦二期 ， 精装均价4.5W 。
对于项目而言 ， 位于二环外 ， 定位改善项目 ， 虽然去化不差 ， 不过目前依然有余房在售 ， 主要优势在于鼓楼区接近断供 ， 纯商更是少见 。
去年鼓楼区新盘基本都是溢价上市 ， 白马映书台加价1.5W/平 ， 汇成永安里、融侨花满庭 ， 备案均价3.98W ， 实际售价5.5W 。
虽然看上去一个个都有点杀猪 ， 不过每个项目可售房源都不多 ， 最后都有人买单 。 至于未来鼓楼区能否改善土地供应 ， 目前看来依然很难 。

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