??2021年上市物企合约管理面积达74.77亿平方米，增速41.30%，为上市物企在管面积的增长提供确定性。
??从储备面积看，上市物企的合约与在管面积比略有下降，合约在管比为1.57，规模增长仍有较好保障。
??从营收业绩看，2021年披露业绩的上市物企营业收入总值达到1819.60亿元，均值为33.70亿元，同比增长46.49%，较上年增加6.65个百分点，业绩延续高速增长。
??从盈利情况看，2019年至2021年上市物企毛利均值由4.23亿元增长至9.17亿元，净利润均值由1.92亿元增长至4.55亿元，复合增长率分别为47.21%和54.02%，均保持高速的增长。
??从业绩指引看，大多数物企都完成了2021年初立下的Flag，目标年内完成度较高。
??第二个关键词：分化
??2021年上市物企营收及面积规模大幅增长同时，企业之间的分化进一步加大。
??披露在管面积的物企，均值看上去有1.08亿平米，但实际在管面积中位数为3741万平米，差距有7000多万平米。2021年突破1亿面积的企业达到15家。
??2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长，17家上市物企增速超过50.67%的均值。
【 房企|回应万科“黑铁论”：物管行业是黑铁时代还是黄金时代】??营收业绩也在分化，2021年上市物企营收均值为33.7亿，中位数值为13.75亿，相差近20亿。百亿营收阵营进一步扩大，保利物业、招商积余新晋进入营收百亿行列。算上未上市的万物云、龙湖智创生活，2021年实现百亿营收的企业达到8家。
??从盈利能力看，物企毛利率中位数为29.31%，净利率中位数为12.84%。商管类物企毛利率较高，国企相对偏低。
??虽然国有物企毛利率和净利率低于民营物企，但更为稳健，2021年民营物企毛利率、净利率均微降，而国有物企毛利率、净利率在缓步增长。
??第三个关键词：独立性
??今天资本市场对物企的态度是既要又要。一方面希望物企有关联房企大力支持，能持续输送面积，另一方面又希望物企有强大的外拓能力，能自主扩张。
??从详细披露项目来源的39家上市物企来看，2021年物企对关联房企的依赖持续降低，第三方项目在管面积增速和占比都显著高于来自关联房企的部分。
??2021年，第三方项目在管面积占比也继上年超过关联房企项目在管面积后，从51.53%再次增至60.73%，较上年增加9.21个百分点。
??市拓能力成为物企规模持续扩张的关键，多家物企新增市拓合约面积高于收并购和关联房企供给。
??上市物业企业也在通过收并购方式，快速提高管理规模。2021年，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价为上年同期94.30亿元的3.77倍。
??第四个关键词：社区增值服务提质扩围
??上市物企营收结构趋于多元化，在基础服务之外，社区增值服务成为物企提升毛利的重要抓手。2021年35家披露社区增值服务的物企，社区增值服务收入占比提升至至16.40%，贡献24.61%的毛利。
??2021年上市物企在社区增值服务方面，收入增速最快，大幅超过基础物业服务及非业主增值服务，对营收贡献持续增加，41家上市物企社区增值服务收入达251.75亿元，均值为6.14亿元，同比增长69.89%。其中7家社区增值服务收入超过10亿，11家实现翻倍增长。
??社区增值服务也是当前物业费提价较难情况下，提升物企单盘创收能力的重要抓手。
??2021年披露在管住宅面积的物企，单位在管住宅面积社区增值服务收入的平均值为7.24元/平方米，较上年6.49元/平方米上涨了0.74元/平方米。
??当前物企的社区增值服务主要布局在社区生活服务、空间运营服务、租售服务、美居服务和车位管理服务五大类，运营相对成熟，验证成功。
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