公摊|国贸学原三期2.1W，大东海公园府3.8W，刚需盘PK改善盘，怎么看？楼市

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昨天位于高新区的国贸学原三期发布了全部的备案信息，同时位于台江区南公园的大东海公园府也领取了备案，一个高新区的刚需盘，一个市中心的改善盘，下面来聊聊。
国贸学原三期项目共7栋高层住宅，主推79、89、115平米，合计758套，毛坯均价2.1W ，车位AB区，均价19W/个，共631个。

1#：21层，底商， 100套， 2梯5户，端头89 ，中户79 ，均价20804 ，公摊25%
2#：25层，底商， 120套， 2梯5户，端头89 ，中户79 ，均价20604 ，公摊25%
3#：25层，底商， 120套， 2梯5户，端头89 ，中户79 ，均价20604 ，公摊25%
5#：26层， 125套， 2梯5户，端头89 ，中户79 ，均价20984 ，公摊25%
6#：25层，无架空， 99套， 2梯4户，端头115 ，中户89 ，均价21300 ，公摊22%
7#：24层，无架空， 94套， 2梯4户，端头115 ，中户89 ，均价21522 ，公摊22%
8#：26层， 100套， 2梯4户，端头115 ，中户89 ，均价21164 ，公摊22%

对于三期而言，备案价跟土拍一致2.1W ，最容易的对比就是一二期：

一期：均价18999 ，车位19W ， 1556套
二期：均价19280 ，车位19W ， 816套

分析：从三期的备案价来看，车位没有依然与之前持平没有上涨，住宅方面上涨了2K ，这次的备案不同在于，原来的限价是针对每一栋楼而言，而这次是针对整个社区。
由于这个差异，所以这次的楼栋价格出现了差异， 6、7、8三栋2T4户的均价2.13W左右，剩余4栋2T5户的均价2.08W 。
除了价格差异外，这次的公摊也是注意点，对于国贸学原，从一期到三期，由于都是高层住宅定位，公摊都不低，不过之前基本在23%-24% ，而到了三期， 2T5户的楼栋公摊高达25% ，这也是因为楼栋的户型面积实在过小所致。
对于楼层差价而言，这次依然保持了之前的风格，楼层差价极小，除了3层差价1000左右，后续楼层差价在50-100 ，很明显从选择来说，能选高层选高层，选低层都不合算。
对于三期而言，目前最大的困惑还是在于最终去化如何，毕竟去年一二期短时间做到了高去化。
如今的楼市全面遇冷，三期区位比一二期来得差，价格还上涨了2K ，对比目前高新区周边的次新房价格，很明显没有什么优势。
近期周边土拍低迷，虽然国贸底价加码了隔壁地块，不过项目在预售的时候也采取了分销模式，这次全部楼栋领取了备案，不过依然是分批开盘，可以说从一系列的操作来看，多多少少也是底气不足。
对于高新区，目前争议也不小，撤县划区被管控，南侧部分规划的地铁依然没有正式落地，目前最大的优势就是首付20% ，如今福州也在救市，后续不排除下调首付比例。
如果同样的情况出现，对于这个依靠刚需外溢的板块，很多硬性优势也在消失，届时对于板块的楼市而言，会呈现如何走势也是值得思考。