公摊|奥体建发缦云，备案均价3.6W，怎么看？福州

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【公摊|奥体建发缦云，备案均价3.6W，怎么看？】

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昨晚位于奥体的建发缦云，领取了首次备案，下面来聊聊这个福州首个第四代住宅的价格情况。
备案情况项目共7栋220户，首次备案了4栋， 132套，精装均价3.6W ，户型面积：148、168平米，同时分成奇偶层。

分析：先聊备案价，地块土拍指导价3.2W ，要求100%精装，第四代住宅，跟之前说过的指导价仅仅是毛坯的限价，从这次备案价来看，精装的备案价在4-5K左右。
这就给出了一个很好的指示，未来福州新盘上市的备案价，会逐步刷新之前的历史记录。
比如去年底拿下的闽北CBD国贸天琴，指导价4.2W ，由于触发了限价，所以可以上浮4.5% ，指导价4.39W ，加上要求100%精装，如果按最顶格8K的装修标准线，届时这个项目的备案价可以达到5.2W 。
当然这并非记录，上一次流拍的东二环4.5W地块，这次再次上架，依然指导价4.5W ， 100%精装，第四代住宅，如果房企同样定位成顶级产品，按最高标准精装，同时土拍还触发溢价（概率较低），备案价能达到5.5W 。
这样的指导价，放在去年会是房企福音，当时不少项目受困备案价，只能采取额外加价，捆绑车位等方式，如今全面调高备案价之后，给与房企的只有两条路，按备案价卖，或打折卖，以后再也不用担心记者暗访了。
奇偶情况对于项目而言，第四代住宅由于奇偶的户型存在差异，所以价格也有一定差异，这也是这个产品的特色，所以先看这个价格情况。
在看价格前，先查看户型差异：
148平米：四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽主流布局，差别在于偶数层的南向阳台面宽更大，给予的南向庭院是合并的，同时偶数的北向坊巷由于一梯一户的半隔离设计，相当于独享，对比奇数，是一南一北的庭院，坊巷也是两户共用，这就是目前最大的差别所在。

169平米：四房两厅两卫，四开间朝南，依然主流布局，客餐厅南北通透，客厅搭配开放书房，面宽感觉也够强。差别依然是偶数层阳台面宽大，庭院是合并，同时北向的独立坊巷空间有明显增大。

正是因为第四代住宅特殊的庭院坊巷，在错层里面的设计，导致奇偶层的体验和实际独享空间有很大差异，也造就了备案价的波动不能按日常对比。
统计了这次四栋的奇偶层均价，奇数层均价3.5W ，偶数层均价3.7W ，如下：

通过每栋楼的差价计算， 1 ， 5号楼是148平米，奇偶层差价1.5K ，总价23W ， 2 ， 3号楼是169平米，奇偶层差价2K ，总价35W 。

分析：对于奇偶层的购买问题，之前有读者留言过，不过当时给出的是169平米差价4K ，总价差70W 。
给予的建议考虑项目的定位情况，如果认可它非普通改善产品，额外的溢价去购买产品特色是值得，比如目前的国贸天琴，即使总价差100W ，明显也是值得。
而如果对于项目的认定是比较普通的地缘改善产品， 70W购买一个非产权的赠送，以及最终的使用效果也不确定的情况下，就明显需要思考。

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