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文/杨国英
楼市松绑 ， 一个接着一个 。
不需太久 ， 楼市也将诞生第一茬韭菜 。
一个月时间 ， 超过100座城市 ， 祭出各式各样的松绑令 。
今天 ， 杭州 ， 最后一座二线城市的堡垒 ， 也终于被击穿了 。
杭州楼市的松绑令 ， 我就不具体解读了 。
各大城市近期频频发出的松绑令 ， 手段是大同小异的 ， 诉求则是一样的 。
手段 ， 无非是本地人二套房、甚至三套房宽松 ， 外地人购房门槛降低 ， 二娃或三娃家庭优先买房等等 。
诉求 ， 无非是快买房 ， 继而降低新房库存 ， 继而支撑土地拍卖 ， 继而支持全面加强基础设施建设 。
楼市松绑 ， 房贷降低 ， 一股曾经有过的房价狂潮似乎又到来了？
且慢！
不要这么激动 ， 更不要冲动 。
在前天的《央妈叫你快买房》文中 ， 我就给过明确建议：刚需该买就买 ， 改善要慎重 ， 投资要远离 。
刚需该买就买 ， 这是因为 ， 房贷降了 ， 租房不是长久之事 。
刚需现在买 ， 至少房贷成本明确下降了 ， 且绝大多数城市 ， 现在的房价比去年同期下降了10%左右 。
而改善要慎重、投资要远离 ， 则是因为除了极个别特大城市 ， 绝大多数城市的房价 ， 将至少进入为期3-5年的阴跌期 。
所谓阴跌 ， 是指表面跌幅不明显 ， 或者表面维持不跌不涨 ， 但如果结合通胀指数或者资金成本 ， 那最终还是明显下跌了 。
我们的房价 ， 最终还是要进入稳定区间——而要进入这一稳定区间 ， 没有3-5年整体是不可能实现的 。
甚至 ， 有一半左右的中小城市 ， 没有10年整体是不可能实现的 。
所以 ， 如果自以为房价狂潮又要到来 ， 那么 ， 势必大错特错 。
如果你再去炒房 ， 那么 ， 基本断定 ， 你将成为第一茬韭菜 。
在过去20多年 ， 我们的楼市 ， 是不盛产韭菜的 ， 除非你踏中的是偏远地区或者旅游地产等 ， 基本上 ， 都还是有得赚的 。
当然 ， 过去两年仍然痴迷于炒房的 ， 结果也不一定 。
在过去若干年 ， 我们的楼市 ， 一直是透支高速经济增长和高速城市化的成长股 ， 房价走势 ， 也是类似于成长股估值 。
但是 ， 不是现在 ， 在过去两三年 ， 我们的楼市 ， 事实上 ， 已经成为传统股 ， 因为 ， 高速经济增长没有了 ， 高速城市化也没有了 。
所以 ， 在房价走势进入传统股估值模型之后 ， 其水分是相当明显的 。
现在 ， 绝大多数城市的年静态租金回报率+隐性户口回报率远远小于3% ， 这样的水分 ， 没有三五年是很难完全消化的 。
所以 ， 再次提醒：
如果你不是刚需 ， 甚至也不是改善 ， 那么 ， 我建议你远离楼市 ， 千万不要再买房 ， 不要去做楼市的第一茬韭菜 。
如果你房产较多 ， 那么 ， 现在 ， 至多到今年七月 ， 可能将是你最佳的出售时间点——过期不候 。
还有 ， 不要忘记了 ， 房地产税仅是延缓 ， 两年内终归要出台 。
我们的楼市 ， 将诞生第一茬韭菜 。
与之相反 ， 我们的股市 ， 可能仅剩下最后一茬韭菜 。
楼市的第一茬韭菜 ， 在未来的三五年内 ， 将遭受收割 。
股市的最后一茬韭菜 ， 也将在未来三五年内 ， 被无情收割 。
楼市的韭菜 ， 是不识大势者 ， 是中产为主者 ， 是不领悟房住不炒者 。
股市的韭菜 ， 既有不识大势者 ， 也是幻想暴富者 ， 更有贪小失大的短线者 。
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