大湾区楼市跟其他区域不一样，楼市已经深度关联，存在「区域轮动效应」。
??2019年的时候，我就通过数据推算和行情演绎，提出了「大湾区轮动学」。
??摊开地图，我们可以把大湾区分为东西部，东部的核心是深圳，西部的核心是广州。
??东部，只有深圳楼市行情起来，购买力外溢，买房需求才会传递至东莞和惠州，还有隔岸的中山；西部，只有广州行情起飞，才会带动佛山。
??传动机制就是“需求外溢”，比如深圳房价上涨，买不起房子的就会选择在临深片区置业，以图先有一个落脚的地方，从而再辗转腾挪，最后买回深圳。
??当然这其中也有投资客的身影。
??深圳和广州，两个龙头城市分别是独立行情，一般是深圳先涨，广州紧随其后，两者行情相距可能也有半年时间。
??现在的情况是，深圳因为去年炒房过于疯狂，房价涨得太厉害，被二手房指导价政策强行冰封，整个市场异常低迷。
??隔壁的东莞和惠州，也跟着熄火。
??到现在为止，东部楼市已经暂停了一年左右。现在虽然东莞和惠州都放开了政策，成交可能会有一定回暖，但距离反弹，还很遥远。
??据东莞合富的市场报告显示，五一期间东莞人气回升明显，成交却未及预期。
??五一期间东莞一手住宅成交面积1.3万平米，创近五年同期次低水平，成交套数178套，比2021年增加2.6倍，价格同比上涨76%。
??尽管新政礼包赶在五一前出台，可对楼市的成交影响却有限，各楼盘来访量增加，人气回升，成交提升却不明显，客户目前仍表现较为冷静，对未来市场信心仍不足。
??整个东部现在都在盯着深圳，深圳起，东部起，深圳落，东部落。
??深圳前段时间传出要上调二手房指导价，主动复苏楼市，但目前还没有具体消息，估计官方在评估政策带来的影响。
??毕竟炒房第一城，楼市不是那么好管控的。答案在5月就会揭晓。
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