购房置业|一文读懂琶洲购房逻辑（一）虚假宣传|长沙

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这是拿铁房产观的第129篇原创

各位拿铁的老铁们，久等了，关于琶洲的购房逻辑来了。
前言文章的主线分为几个部分：
一、琶洲的规划和展望
二、琶洲的影响力范围和购房逻辑
三、琶洲现有存量的机会罗列
在说琶洲之前，我们要搞清楚哪里才是真正的琶洲，再来讨论，琶洲的利好什么时候兑现，以及琶洲对周边楼市的影响，和机会在哪。

从2020年底开始，就陆续有一些琶洲上班的人来咨询购房计划，他们来自于阿里、腾迅、YY等互联网科技公司，他们有些是从深圳或其他城市调过来的，公司还给予百万购房补贴。
其实也就是前年开始，琶洲的写字楼开始陆续进驻办公了，跟发展了十年的金融城比，琶洲的速度更能代表广州。
第一，金融城周边面貌没法和琶洲相比，第二，金融城还是待建状态，投产时间比琶洲要晚，第三，琶洲的产业相对金融服务业更扎实，第四，琶洲有土地供应，而金融城没有。
这里不是说金融城不好，也不是说金融城差，而是琶洲的成型更早，价值顶点体现得更早，十几万的保利天悦自然没有20多万的臻溋铭铸和吹上天的江源半岛泡沫大。
一、琶洲的规划和展望回归主题，以下是我在汇悦台35楼的位置拍的照片（琶洲简直是为汇悦台而生）。

再来看看琶洲具体的范围。

以前的琶洲都是以会展中心及周边写字楼、酒店为主， 2015年之后保利天悦为主的万胜围东区，也就是中2区开始成型，现在我们说的琶洲互联网集聚区说的是现在的西区。
去年开盘的保利天珺实际上属于东区，而大热的广州地铁赤沙车辆段上盖的TOD项目就是上图的南区。
中区西区已经开发完了，现在待开发的是万胜围片区和东区以及南区，南区主要是赤沙旧改。
整个琶洲的住宅是非常稀缺的，一直没有供应，将来的供应主要在东区和南区。
保利天珺除了卖江景，实际上和现有的琶洲是有明显的断裂带的，被环城高速分割，说难听点，都不属于琶洲板块，只能是被外溢，属于泛琶洲板块。

此外，东区从规划到实施，还有很多路要走，现在有大片的城中村、产业园等，兑现周期至少是15年以上。
未来五到八年，我们尽量展望的是南区以及万胜围板块。
二、琶洲买房的逻辑琶洲属于海珠，海珠房子贵不在于海珠的经济实力有多强，而在于海珠的土地金贵。
海珠是一个江心岛，东边的海珠湖、湿地公园、瀛洲公园肯定是不能开发的，只能卖些海珠西的零星地块，以及旧改。
目前旧改也卡壳了，新规不允许大拆大建了，开发商一个个暴雷，富力旧改的赤沙，佳兆业旧改的石溪，也前途未卜，海珠旧改的效率跟黄埔还是没得比。
即便是卖地，地块都很小，个个建的都是单体楼，容积率高到怀疑人生。
你现在想要在海珠买个带刚需盘的花园小区，是没有的，如果面积大，那开发商一定争破头，五万多的楼面价，开发商一定是要建豪宅的，要不就配个容积率6以上的刚需户型给你。