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购房置业|一文读懂琶洲购房逻辑（一）( 二 )

长沙虚假宣传购房置业


解释一下这里的逻辑 ， 就是刚需和豪宅谁更容易外溢 ， 谁的需求更真实 。
豪宅是不可能自动涨价的 ， 也是需要土地价值的提升 ， 刚需盘拉动 ， 总价逐渐上升 ， 最后刺激到豪宅 ， 刚需盘都贵了 ， 豪宅的性价比出现了 ， 豪宅一下子就窜上去了 ， 另外豪宅是最不容易被外溢的 ， 不然珠江新城早就跌了 。
豪宅的需求毕竟是小众 ， 没有进入二手市场的豪宅价格不代表真实价格 ， 追求几千万豪宅的人并不一定是为了升值 ， 比如住在汇景新城的和星河湾半岛的 。
刚需是最容易外溢的 ， 买不起天河 ， 我就买黄埔 ， 买不起琶洲 ， 我就买番禺 。

下面是琶洲买房的几个逻辑：
1、琶洲是广州的琶洲 ， 琶洲成型不止是利好小琶洲和大海珠 ， 同样利好北边的天河黄埔 ， 以及海珠南和番禺 ， 只不过影响的幅度会呈现递减状态；
2、琶洲的腹地是赤岗 ， 300-500万的刚需可以看看这个板块 ， 例如坚贞花园、信步闲庭等 ， 好过东晓南、石溪部分 ， 踩个单车就可以上班了；
3、中段位的600-800万在琶洲的选筹不理想 ， 可以往北去天河或往西去海珠西；
4、真正适合琶洲买房 ， 未来还会有暴击的是超过800万的高段位 ， 以及总价超过1500万的豪宅门槛 ， 一是800出头刚需没啥选择 ， 竞争激烈 ， 例如泓景佳信 ， 二是1500的预算开始进入琶洲的稀缺供应门槛 ， 例如赤沙 ， 保利天悦未来十年仍然会是琶洲的天花板 ， 有钱随便买；
5、总价超过800-1500的海珠西、滨江东 ， 以及总价更高的滨江东、滨江西（天誉半岛们）的豪宅 ， 实际不受琶洲的影响力辐射 ， 而只能随大市提升 ， 老广以及海珠中大的老板们比较喜欢这里 ， 其次楼龄户型等也会被互联网新贵们嫌弃；
6、中段位的需求（600-800万）第一选择会向北 ， 本身在琶洲附近没啥选择 ， 更加利好金融城片区 ， 特别是11号线、车陂南隧道、琶鱼隧道的通车 ， 还有连接金融城、琶洲的广佛环线开通；
7、当北部没得选 ， 东部又太远时 ， 这个时候才轮到了番禺的创新城和万博板块 ， 也就是600万以内的需求会更加扎实 ， 超过600万需求减弱 ， 这也就是为什么和樾府高开低走的原因；
8、那更高的3000万以上的需求还要选择琶洲吗？八年内依然还是珠江新城中区和东区更靠谱 。
一是琶洲本身还没有建好 ， 带有不确定性 ， 除了琶洲本身漂亮之外 ， 再往外走不是荒地就是城中村；
二是琶洲南区和东区会有一些一手盘加入竞争 ， 价格一定会有波动 ， 限价放开了反而给了开发商打折的空间；
【购房置业|一文读懂琶洲购房逻辑（一）】三、你不确定未来出让的土地是不是又是一堆单体楼 ， 那它未来的价格体系又要接受调整 ， 比如珠江新城的几个单体楼方圆月岛、高德公馆开盘的时候是比中海花城湾还贵的 ， 而现在却跑输了；
四、琶洲的一手豪宅还未进入二手市场深度博弈 ， 你不确定码农们是有多大的实力吃得消多少总价的房子 ， 是2000-3000万 ， 还是3000-5000万呢 ， 开发商也只能摸石头过河 。
你之所以犹豫要不要买 ， 不知道怎么买 ， 不还是因为看不明白吗 ， 如果琶洲周边建成了 ， 小区盖好了 ， 你直接买就是 ， 根本不需要考虑怎么选筹 ， 现在不知道不还是因为将来兑现有一定的风险吗 。
当然 ， 如果你有耐心 ， 又有钱 ， 坚持早点买入也是对的 ， 上面这些逻辑根本不需要看 ， 重点是“又有钱” 。
下一篇接着讲琶洲附近有机会的一些小区 。

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