“金九银十”刚刚过去，今年的“金九银十”相比往年有所不同，过去几年的9月和10月都是销售最旺盛的时候，楼市呈现出一片盛况，然而今年的“金九银十”降温明显，已经完全没有了楼市销售旺季的表现。
根据国家统计局公布的前9个月全国房地产开发和销售情况，其中9月份单月销售额为15748亿元，相比去年同期下降约15.8%；销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17%。
“金九”表现不理想，“银十”的表现同样不让人满意，中指研究院数据显示：50个重点城市10月份商品住宅成交规模处于近五年同期最低位，同比降幅超两成，环比继续下降。
“金九银十”遇冷不仅是销售量和销售额出现下滑，同时今年9月和10月的房价也出现了一定程度的回调。根据国家统计局公布的9月70城房价数据，新房价格迎来了环比下跌，据统计，这是自2015年以来首次出现新房价格环比下跌，同时房价下跌的数量也开始逐渐增多，据统计，在70个大中城市中，新房价格下跌的城市数量有36个，二手房价格下跌的城市有52个，房价下跌的城市数量均超过房价上涨的城市数量，并且按照发展趋势来看，房价下跌的城市数量越来越多。
事实上今年“金九银十”的遇冷并不是偶然，而是必然的发展趋势。
首先从调控层面来看，2021年的楼市调控算是近些年来最紧的，相关数据显示：截止到2021年9月底，楼市调控次数高达482次，基本上相当于去年全年的楼市调控次数，从单月来看，下半年以来，7月、8月、9月楼市调控次数分别为66次、68次、62次，在如此密集的楼市调控下，下半年的楼市降温就非常明显，不仅出现了销售额和销售面积的下滑，同时也经历了房价回调。
从调控细节来看，今年在房地产金融层面的调控力度比较大，建立了房地产贷款集中管理制度，设置了个人住房贷款余额占比上限以及房地产贷款余额占比上限；这就相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头，更少资金流入房地产行业也保证了房地产不会出现过热的情况。
另外今年的楼市调控也开始朝着精细化的方向发展，调控更具有针对性，尤其是遏制投机炒房的政策体系越来越完善，炒房客的生存空间开始逐渐收窄。
另外从楼市本身的发展来看，楼市也面临了诸多挑战，比如住房空置率过高的问题，还有楼市需求量持续减弱的问题，部分城市房价过高的问题等，这些问题的存在都会使得未来楼市将面临比较艰难的处境。
楼市需求量持续减弱主要有3方面的原因，炒房客退场是很重要的一个原因，原本炒房客也是重要的购房者需求群体，炒房客大量退出会导致楼市的需求量大幅减弱；除了炒房客退场之外，刚需购房者也开始越来越少，因为过去几十年楼市的兴旺发展透支了很多购房需求，现在大多数刚需家庭已经有房子住，目前楼市很高的住房拥有率以及人均住房面积也证明了购房需求在逐渐减弱。最后人口的发展趋势也不乐观，而人口的发展趋势决定了未来的购房需求，因此从人口发展的角度来说，未来购房需求也会持续减弱。
结合最近几年的楼市调控以及楼市自身的发展形势，今明两年的房价走势已经基本明朗，首先从整体房价来看，在楼市调控逐渐收紧的背景下，整体房价会维持相对稳定的水平，短期内不会出现大涨大跌的情况；然后从局部房价来看，在楼市分化的背景下，部分城市的房价会出现回调，尤其是那些房价虚高的城市，房价可能会出现大幅回调。
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