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|谢逸枫：不要慌张！十大利好政策逐步释放 楼市回暖复苏指日可待

|谢逸枫：不要慌张！十大利好政策逐步释放 楼市回暖复苏指日可待

文/谢逸枫
2022年全国房地产“见底回升”的行情 ， 市场“先抑后扬”、“前低后高”的走势 ， 已经成为共识 ， 这是政策的目标 ， 是大家的期待 。 房地产行业、房企自2020年9月份以来到现在 ， 非常的冷、难 。 2022年全年的低速、或负增长指标 ， 总体尽管创历史新纪录 。 但是 ， 行业、房企遇见的困难 ， 已经超过1997年、2008年、2014年 。
【|谢逸枫：不要慌张！十大利好政策逐步释放 楼市回暖复苏指日可待】
特别是房企爆雷、破产的案例 ， 创新高 ， 已经不敢拿地、新开工停止了 。 疫情、融资与调控的过分收紧、销售的下降、库存上升、债务违约 ， 房地产步步陷入危机 ， 房企卖资产、借新还旧、裁员、公司组织结构调整 ， 依然未能实现全身反转 。 最难的是房地产已经下降到冰点 ， 房企债务重组 ， 多以失败告终 ， 可谓是山穷水尽 。
如果再袖手旁观下去 ， 房地产一旦倒下 ， 重创的不仅仅是行业、房企 ， 还有城镇化、经济、金融、就业、产业发展、地方财政、城市基础设施建设等受影响 。 可以讲 ， 单靠基建无法托底中国经济 ， 必须加上制造业 ， 关键是房地产 。 幸好 ， 楼市政策回调过来了 。 大家不要慌张 ， 十大利好政策指日可待 ， 未来市场回暖复苏是板上钉钉 。
笔者必须要提醒 ， 目前十大楼市利好政策调整、放松的力度、类型、范围 ， 到执行、落实 ， 还非常的有限 ， 不到位 。 因此 ， 市场不能指望单个、某个城市、某项救市政策 ， 就能够让楼市短期复苏、回暖 ， 走出寒冷 ， 房企走出困境、房价触底回升 。 必须要大力度、大范围的救市政策组合拳 ， 并且是销售端、融资端齐发力 ， 执行到位 。
值得注意的是房企的风险越来越大 ， 已经逼得房企破产、重组了、裁员了、不拿地了 。 归根到底是除了房企经营不善、高杠杆高债务高周转之外 ， 与楼市调控、（三道红线、房地产贷款集中管理）银行贷款（开发贷、并购贷、委托贷、个人住房贷款）、国内外发债、基金信托的融资过分收紧 ， 预售款过度监管 ， 加上销售下降 ， 有直接的关系 。
首先是货币放松 。 已经2次降准、2次降息 ， 相信2022年还会有2次的降准、降息 ， 或者是投放货币 。 其次是信贷放松 。 商业银行贷款首付、公积金房贷首付、利率下调 ， 少部分城市下降 。 其三是限价、限签的政策放松或取消 ， 少部分城市执行 。 其四是人才购房补贴、税的财政补贴、三孩家庭购房补助 ， 少部分城市实施 。
在金融支持合理住房需求之下 ， 部分城市纷纷推出稳定楼市的政策 ， 满足购房者合理住房需求 。 截至2022年2月10日 ， 株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山、青岛、济南、北海、自贡、广州、惠州等20个城市或市区出台房地产相关支持政策 ， 主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例等 。
其五是限购、限贷、限售、限离会逐渐放松或者取消 ， 通过人才、落户、户籍制度改革、社保或者纳税期限、二套房认定标准的调整 。 其六是商品房、土地市场交易的税费减免政策 。 其七是房企融资贷款、渠道的放松 。 其八是商品房预售资金监管比例下降 。 其九是土地市场的政策放松 。 其十是三道红线的政策放松 。
全国性商品房预售资金监管办法一旦出台 ， 这是非常利好的信息 。 在当前各地、房企“保交楼”压力较大、预售资金使用受限、销售回款困难的情况下 ， 全国统一性新的预售资金管理办法的出台 ， 一定程度上是纠偏地方过度收紧的监管 。 关键是可以让地方统一的执行 ， 不会出现各自为战的现象 ， 或者是预售资金被银行划走 ， 或者是被强制执行 。

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