地产行业变局进行时“房住不炒”进一步深化，地产年度成绩单接连发布。其中，新城控股“双轮驱动”战略持续发力，成为帮助其穿越寒冬的武器……
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2021年，地产行业的坎坷之年。行业之内，房企们面临着不同程度的资金压力。
人们将这样一个年份，称为“地产寒冬之年”。
不过，在行业整体承压的大背景下，也有房企能依靠着稳健经营和长跑者心态实现价值绽放。
2022年1月7日，新城控股发布2021年12月份及第四季度经营简报。简报显示，2021年1至12月，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。
住宅物业稳步运转，新城控股“双轮驱动”战略另一个重要板块——商业运营业务也展露高光。经营简报显示，2021年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比大幅增长51%，超额完成年初85亿元的既定目标。
商业规模方面，新城控股全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座。据统计，新城控股已开业数量位居境内外上市公司首位。
作为新城控股第二增长曲线的商业运营，已经成为穿越行业周期的重要力量。
商业运营同比大增51%
地产下半场，传统住宅业务虽然仍是市场的中坚力量，但其增长空间早已不复从前。企业之间的竞争，从竞规模逐渐过渡为竞能力——综合能力。
新的背景下，商业板块异军突起，成为房企角逐的第二战场。在这场竞赛中，早早提出“双轮驱动”战略、发力吾悦广场的新城控股“先行一步”。
新城控股交出的年度答卷显示，眼下，其双轮驱动战略已经显现成效。过去一年，尽管疫情时有反复，新城商业依然超额完成85亿元的年度目标，实现全年商业运营总收入86.39亿元，同比增长约51%。
具体来看，2021年全年，新城控股累计新获取吾悦广场32座，其中重资产15座、轻资产17座，轻重并举；截至去年年底，新城控股开业、在建及拟建的吾悦广场总数量达189座，进驻全国135个城市。
申万宏源在今年1月7日发布的一份研报显示，截至2021年年末，新城控股已开业商场出租率高达98%。且从营收贡献来看，长三角经济区的核心区域江苏、浙江以及周边的安徽分别贡献了全年租管费收入的34%、18%和9%。
12月初，中信建投曾在一份研报中指出，目前，新城控股开业的项目中有76.2%处于三年培育期，真正进入业绩释放阶段的项目仅占比6.9%。标普给出一组数据也可从侧面佐证这一观点：新城2018年底前开业的购物中心，即使在2020年上半年遭受新冠疫情影响，其同店销售额也有61%的增长。
处于业绩释放过程中的一个个吾悦广场租金持续上涨，这意味着，随着吾悦广场开业项目在未来逐渐成熟，其业绩将迎来新一轮的释放。
据申万宏源估计，疫情影响逐渐减弱后，新城控股商业板块含税租管收入或达110亿元，同比增加27%。
连年攀升的租管收入为集团提供了源源不断的资金“活水”。
为了更好推动商业运营板块持续转动，新城控股还在持续探索着轻资产模式，轻重并举。去年上半年，孝感吾悦广场开业，作为新城控股开业的首个轻资产项目，其标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。
投融管退全流程打通在望
2021年7月底，新城控股拟把境外控股子公司持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的部分商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金上市。相继尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品等等之后，新城控股的资产证券化之路进一步扩大。
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