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龙华|福州源，刚交房二手挂牌5.7W，博傻游戏？( 二 )

龙华保障性住房


对于项目而言 ， 由于2T2的板楼定位 ， 虽然差异不大 ， 不过端头全部采用纵深大面宽小的设计 ， 客厅采用东西侧阳台采光 。 4栋住宅 ， 同楼层东西端头差价也是较大 ， 基本都在4-5K左右 ， 这个影响不容低估 。

二手房情况目前项目挂出了一套中楼层的149平米 ， 单价5.7W ， 总价850W ， 咨询中介 ， 回复：楼层十几楼 ， 东端头 ， 卖家实收 。

分析：对于这套房源 ， 如果单纯对比当初的备案价3.92W ， 加上精装4K ， 相当于4.32W ， 2年后 ， 5.7W ， 相当于涨幅32% ， 差价207W 。
不过上面已经罗列了项目全部的备案表情况 ， 由于东西端头差价高达4K左右 ， 考虑到中楼层 ， 选择1号楼1201做个参考 ， 备案单价4.14W ， 精装4.54W ， 相当于涨幅26% ， 差价174W 。
由于项目刚交房 ， 未满二 ， 还要额外的高契税 ， 不过回复卖家实收 ， 相当于要求二手买主承担额外税费 ， 预计总价达到了930W左右 ， 相当于单价6.2W 。
当初4.32W摇号上市 ， 开盘当天去化率65% ， 两年后二手实际单价高达6.2W ， 可以说这一系列的数据差可以说非常惊人 。
如果套用营销话语：两年前 ， 很多改善购房者 ， 错过了2年增值200W的机会 。
当然对于这样的挂牌价 ， 虽然热度较高 ， 但是能否成交依然存疑 ， 实际的成交价格如何 ， 也不是目前的挂牌价能对比的 。
二手思考对于刚交房的二手挂牌 ， 已经分析过几个案例 ， 基本在刚交房的时候 ， 溢价都较大 ， 因为没有太大的历史借鉴 。
对于福州源这个项目 ， 虽然目前没有成交 ， 但是对比如今福州改善新盘的溢价 ， 当初精装4.32W单价 ， 就算有两年的时间成本 ， 但是对比目前的项目（天悦二期4.5W ， 建发养云4.3W） ， 依然可以说性价比依然不低 。
从项目的二手溢价 ， 也受到了这两年改善盘热销的影响 。 由于鼓楼区目前纯商断供 ， 导致二环外的新盘 ， 都出现溢价 ， 而且这些项目自身的社区情况也并不理想 ， 相比而言 ， 项目的区位优势明显放大 。
虽然只有20亩的小型地块 ， 但是周边的白马映书台 ， 被分割的连20亩都无法达到 ， 但是即便如此 ， 当初映书台还传言加价1W ， 可以说在市场的合力承托下 ， 让福州源的二手挂牌也变得肆无忌惮 。
购买注意项目虽然区位较好 ， 不过依然存在一些需要思考的点 ， 项目南侧的地块已经拍出 ， 未来建设国惠大酒楼 ， 限高80米 ， 从整体的间距来看 ， 并不大 ， 对于南侧沿街的3 ， 5号楼 ， 有意向的需要特别注意采光 。

项目的划片 ， 预计是附近的小柳 ， 对口教育学院附中 ， 虽然是鼓楼区的学校 ， 但是教育资源并不出彩 。 项目周边也以老旧住宅为主 ， 并没有特别的景观资源加持 ， 甚至连地铁都要1公里左右 。
对于项目而言 ， 如果二手高溢价之后 ， 未来的保值难度就变得不一样 ， 按年利率5%计算 ， 上述房源 ， 卖家实收 ， 相当于6.2W的单价 ， 13%的涨幅就达到7W ， 时间不过2年 。
对于这样的产品 ， 如果在目前的改善盘里面对比 ， 区位优势可以说比较明显 。 不过随着二手溢价之后 ， 没有学区、景观加持 ， 甚至社区配套也不出彩 ， 去对比那些同样价位的头部产品 ， 项目只靠一个区位做卖点 ， 就略显单薄 。
盘点总结对于项目而言 ， 当初精装4.3W的均价 ， 放在目前市场性价比 ， 肯定不错 ， 不过随着高价挂出 ， 当初的购房者确实也享受到了一定的利润 。
不过对于二手市场而言 ， 挂牌价经常都是试探 ， 特别在刚交房的初期 ， 项目虽然对比目前的改善新盘 ， 有区位优势 ， 但是过高的溢价 ， 额外转让的赋税 ， 让未来的风险也将加剧 。

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