龙华|福州源，刚交房二手挂牌5.7W，博傻游戏？保障性住房

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这几天看到不少讨论福州源的二手挂牌，看到抖音也不少中介在推销，今天就来聊聊这个二环内的改善盘。
项目情况【龙华|福州源，刚交房二手挂牌5.7W，博傻游戏？】2018年8月，巨成以接近底价拿下鼓楼区乌山西路的纯商小型地块，楼面价20647元/平，随后项目变成三家房企联合操盘， 2019年12月摇号开盘， 174套，备案均价3.92W ，户型145、149、181平米。

分析：对于项目的土拍， 2018年下半场，地块虽然设置了限价+竞配，奈何仅一轮叫价就成交，从而让纯商属性有所保留。
由于项目面积仅20亩，开发空间较小，设计了4栋住宅+1栋商业，住宅全部搭配底商，从社区的成型度来说并不高。
当天除了该地块外，还有同样以接近底价成交的三江花语城，而如今这个项目二手已经挂牌，三江花语城一手去化仅31套。
开盘情况

2019年12月，项目摇号上市，需要捆绑精装4000元/㎡(一次性付清)
产品配比：145平：82套， 149平：32套， 181平米：60套，共174套
去化情况：截止开盘当天，去化113套，去化率65%

分析：对于项目而言，虽然楼面价优势极大，但是1年后的开盘当天，备案价3.92W ，依然没有满足，虽然当时需要摇号，但是依然要求捆绑精装，所以项目的实际售价达到精装4.32W 。
当然就算4.3W ，对比目前鼓楼区的改善项目，这个单价依然优势实足，不过当时市场的热度较差，不少项目都滞销严重，对于改善产品的认可度也不高。
开盘当天174套房源，虽然做到当时市场较好的去化，不过依然没有达到日光这样惊人的成绩。当然目前回过头看，对比这两年的改善产品溢价，这个依靠摇号+精装的新盘，可以说也成了少有的购房时机。
项目户型项目面积段虽然分成3种，不过实际上，也就两种，外端的145-149平户型，内端的181平户型。当然项目如此设计，预计也是因为地块面积过小所致。

181平：位于2 ， 3号楼内端，大面宽布局，目前比较主流的产品，大横厅搭配宽阳台，整体的空间感不错，劣势在于客卧是暗卫， 181平的面积段，卧室的面积不大导致功能性比较单一。
148平：位于4栋楼的外端，纵深大面宽小，三开间朝南，客厅靠侧边阳台采光，劣势在于， 3.5房的设计，主卧没有衣帽间，客卫门对着餐厅。
备案差价虽然项目目前已经交房变成二手房，不过为了更好的比对项目的整体情况，整理了一下备案表。

1#楼：32套，备案均价3.79W ，公摊19.7% ，端头149平米
2#楼：64套，备案均价4.08W ，公摊18% ，端头145平米，内端180平米
3#楼：56套，备案均价3.91W ，公摊18.7% ，端头146平米，内端181平米
5#楼：22套，备案均价3.69W ，公摊17.9% ，端头145平米

分析：对于项目而言，房源的备案差价存在一定差异，其中5号楼均价较低，主要原因在于楼栋1层实际是4层，房源总量偏小，导致均价有所压制。其中2号楼单价最高，南侧对着社区绿化，噪音和采光影响偏小。