这3361.7万平方米的房子 ， 按照114平/套计算就是29.5万套；按照2021年成交15万套计算 ， 去化周期就是24个月 ， 这还是在以后不供应土地的情况下 。
细分一下 ， 住宅18.4个月 ， 公寓、商业、办公都在60个月以上 ， 这也是我极其不建议在青岛买非住宅商品房的原因 。
再来看下主要区市的商品住宅库存情况：
【青岛市|青岛楼市的困难，远比我们想象的要严重！】去化周期在10个月以下的市北、李沧、城阳、原黄岛还算健康 ， 超过10个月的已经去化困难 。 这里面 ， 市南、崂山是因为贵 ， 所以去化周期长；而原胶南、即墨、胶州则是因为供应量多 。 尤其是胶州 ， 商品住宅去化周期达到28个月 ， 整体风险较大 。
说完新房 ， 再来看二手房 。
截止到2022年1月4日晚上 ， 贝壳网上青岛二手房在售量为71710套 ， 连上没在贝壳网出售的房源 ， 青岛的二手房总体在售量当在10万套以上 。
由于无法知道青岛的具体二手房在售量 ， 仅以这10万套来计算去化周期的话 ， 也在18个月左右 。
综上 ， 青岛新房、二手房均库存高企 ， 去化困难 。
03 政策高压 ， 难以解冻
青岛目前现行的调控政策是2018年4月18日发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》 ， 其中主要有三点：
限购：在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内 ， 对已拥有1套住房的本市（七区三市 ， 下同）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 ， 包括夫妻双方及未成年子女 ， 下同）、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍 ， 下同） ， 限购1套住房（含新建商品住房和二手住房 ， 下同）；
对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 ， 暂停向其售房 。 补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可 。
限售：在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房 ， 需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易 。
首付：首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30% ， 购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40% 。
青岛的调控政策中 ， 最严的一点是五年限售：
青岛对新房、二手房全部限售 ， 对七区三市全部限售 ， 而且是取得不动产权证5年 ， 新房连上建设时间想要卖出要等七八年了 ， 这堪称全国最严的限售 。
别的城市限售5年基本都是从2021年开始的 。 这些城市从2017年开始颁布相关政策 ， 然后循序渐进 ， 一直到2021年才开始把限售年限增加到5年 ， 其中还有各种前置条件 。
在现在全国楼市政策有所放松 ， 但仍坚持“房住不炒” ， 又有房地产税影响的大环境下 ， 青岛的调控政策短时间内无法放松 。
只要五年限售不放松或解除 ， 青岛楼市就无彻底回暖或反弹可言 。 冰冷的青岛楼市 ， 短时间内尚无法解冻 。
通过上面的分析可以看出 ， 青岛的房子成交量还算可以 ， 尤其是2021年的11月、12月成交量出现反弹迹象 。 但在大量供应、库存高企、政策高压的局面下 ， 青岛楼市的困难仍远比我们想象的要严重！
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