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根据青岛网上房地产数据统计 ， 2021年青岛新房共计成交151825套 ， 同比（2020年新房成交量153394套）下降1% ， 成交面积为17349127.16㎡ ， 同比（2020年新房成交面积17724551.77㎡）下降了2.1% 。 其中2021年青岛新建住宅成交总量为128254套 ， 同比（2020年住宅成交量133806套）下降了4.15% 。
仅从成交数量上来看 ， 2021年青岛楼市相比2020年稳中有降 ， 行情并不算太差 。 但这个成交量主要集中在上半年 ， 下半年市场已经趋向冷清 。
我通过进一步的分析发现 ， 数据的背后 ， 青岛楼市的困难远比我们想象的要严重！
01 供地承压 ， 供大于求
今年是青岛实施集中供地的第一年 ， 整体上表现弱于往年 ， 并呈现出以下四个特点 。
一是郊区供应量大于市区 ， 郊区楼市风险加大 。
2021年 ， 青岛市辖区供应住宅土地195宗 ， 成交178宗 ， 成交建筑面积1139万平方 。 这其中 ， 七区的住宅用地成交面积见下表：
可见 ， 青岛市辖区成交的住宅用地主要集中在西海岸新区、城阳区、即墨区、市北区 。
二是底价成交为主 。
2021年 ， 青岛共成交商住用地360宗 ， 只有9宗有溢价 ， 351宗都是底价成交 。
三是本地国企和平台公司拿地为主 。
这一点 ， 我在《一日之间 ， 青岛楼市的玩法就变了!》《土地流拍、房价下跌 ， 正向山东全面袭来！》两篇文章中已经说明 ， 这里不再赘述 。
四是成交面积阶段性减少 。
青岛2021年共成交商住用地2131万平方 ， 是近四年来的最低点 。
上述四个特点 ， 将会增加青岛的财政压力 。 毕竟 ， 近些年青岛的一般公共预算支出持续高涨 ， 并一直入不敷出 。 尤其是本地国企和平台公司为主拿地 ， 这种资金左手倒右手的方式 ， 更会缩减地方上的真实财政收入 。
虽然2021年青岛的土地成交面积已经减少 ， 但仍位居高点：
上表左侧一列为青岛近五年的商住用地成交建筑面积 ， 中间一列为当年的商品房销售面积（其中2017-2020取自当年青岛市国民经济和社会发展统计公报 ， 2021年取自青岛网上房地产数据） ， 右侧一列为当年成交的商住用地成交建筑面积与商品房销售面积的差值 。
虽然当年成交的土地不一定会及时投入建设中 ， 但这个数据总体上是可以反映青岛楼市供需状态的 。
除了2017年的供应小于需求外 ， 2018-2021年都是供大于求 ， 五年间竟然剩下了3148万平方建筑面积的房子 。
如果以2021年平均销售面积114平/套计算 ， 这就是27.6万套房子的积压 。
02 库存高企 ， 去化困难
上一节分析了青岛的土地供应、新房积压情况 ， 这是造成青岛新房库存高企的根本原因 。
上面毕竟是估算数据 ， 下面我们看下某专业机构的数据 ， 下表是截止到2021年底青岛各类房产的新房库存面积：
截止到2021年底 ， 青岛各类商品房的库存面积达到3361.7万平方米 ， 和我上面计算的很相似 。
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