我们知道福建是丘陵地形，而福州市区又是一个盆地，所以这个盆地内部也不是一马平川般的平坦，同样有一些起起伏伏的小山岗，而在盆地边缘也有一些相对较矮的小山包。由于盆地内部面积有限，能利用的土地总要利用上，市区内部的小山往往都是公园，而靠近盆地边缘的一些缓坡或小山头往往成为开发别墅项目的首选。近年来由于不能再开发容积率1.0以下的商品房，新楼盘基本上已经没有独栋别墅，低密度住宅产品改以联排、叠拼、洋房为主。比如大家还记得马尾的水岸君山，前期开发的都是一些大别墅群，到了后来君山上的楼盘都成了小洋房。还有一个典型例子是今天要讲的登云水库，以前晋安区从北向东沿山脚下开发了很多大型别墅区，比如翠湖山庄、古城山庄、登云山庄、康乐山庄等等。在独栋别墅绝迹之后，登云水库片区剩余的大片地块被阳光城和厦门象屿接手，开发了一个新盘叫做阳光城象屿登云湖，这个项目就是联排、叠拼混合着小洋房，于是我们看到一个很有意思的现象：豪宅区里居然也有刚需房。
大家还记得前不久我写过关于马尾三木公园里的文章，按理说也是居住舒适性较好的低密度住宅区，小洋房单价会比高层住宅贵一点，可如今二手房报价降至每平方一万以下也无人问津。这就让我们看到，其实决定房屋价值的首要的因素还是地段，这些建在山上的楼盘，固然有着低容积率的优势，但交通着实不便，地段上就差了不少。因此，这些盖在山上的房子好不好卖，关键还看开发商有没有因地制宜进行开发。在人烟稀少空气清新的山里盖大别墅，有钱人有车有闲甚至还有司机和保姆，人家愿意买大面积的豪宅居住并且高总价能承受得起。可要在山上开发刚需住宅，这让普通刚需怎么住？小年轻上下班通勤要在路上花费大把时间，孩子读书也不方便。还有些人觉得山上生态环境好可以买来养老，然而他们也不想一想，山上没有地铁没有公交，远离商圈和医院，老人家买菜看病都不方便，现代社会还进山养老？你能种地自给自足吗？
由此一来，近日我们看到“勤劳”的房产中介们开始刷屏叫卖登云湖的刚需房，九十多平方户型有人打广告原价2.6万现价1.8万，有的人干脆又写上“闽侯的价买市区的房”单价1.57万，这可能是找了一套低层房源说事吧。我们自己查一下商品房网签公示也会发现，这个楼盘的确是别墅卖得比普通住宅要好。
虽然同样在山上，但说起来登云水库地段确实要比马尾君山强不少，毕竟还在主城范围内，下山就到北三环路边上。然而去过的人都知道，那里只有一条狭窄的小路上山，晚上黑周末堵，公共交通只到山脚。你让刚需家庭住在上面，且不说还着月供的同时还能不能承担得了养车的开支，就算自家有车吧，无论上班还是购物，出门都得开一段山路，无车又寸步难行，日常生活实在太不方便。有钱人买别墅，要是受不了山上的幽静大不了市区里再买一套住。而普通家庭一辈子只买得起一套房，买在山上住不了也得住，将来再想置换之时你会发现很难卖房变现。所以就算短时间内难以指望登云水库的新盘像三木公园里一样降到1万以下，但想卖中介广告上的那个价，刚需们思来想去还是下不了手啊。
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