楼市|再闯港交所！中梁百悦智佳的命运，在未来三四线楼市身上？港交所|依赖症|毛利率

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摘要：和中梁控股“血脉相连”（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜妹儿&编辑|凯
在第一次招股书失效27天后，江浙系房企中梁控股的物业公司：中梁百悦智佳服务有限公司（“中梁百悦智佳”），再次向港交所递交招股书。
相比以往，这一次又有什么新故事？

01
最新的招股书里，中梁百悦智佳更新了2021上半年的各项数据。
数据显示， 2021上半年，其在管建筑面积3320.5万平米， 2020年底这一数据为2008.8万平米，半年增加了1000多万平米，这速度够快的。

进一步看蜜妹发现，往年中梁百悦智佳的在管建筑面积增加更快， 2018年还是26.6万平米， 2019年就猛增至679.2万平米，再到2020年的2008.8万平米，三年时间，增长了75.5倍多！
再仔细看，这些增长基本都是母公司中梁及关联方公司“贡献”的。根据上市规则，浙江天剑（包括其附属公司、合营企业及联营公司）为的关连人士。
加上其他关联方开发的项目、中梁控股开发的项目，中梁百悦智佳的在管面积里，关联的占比大概为73% ， 2020年这一数据更高，大概在83% 。

反映在收益上的情况也差不多， “依赖症”更高。 2021上半年，来源于中梁及其他关联方公司的项目收益占总收益额的84.7% 。
靠“母公司”输血，这其实也是大部分物企的通病。截至2021年6月底，中梁百悦智佳未交付签约建筑面积约为3800万平米。
总收益来看，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳服务的收益为6.63亿元。其中包括三大业务：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

02
毛利率方面，蜜妹发现一个问题。那就是从2018-2020年，中梁百悦智佳的毛利率呈明显走低的态势，分别为33.6%、30.8%、28.4% 。
但2021年，这一数据增速明显，比2020年同期的27.9%增长到2021上半年的34.4% 。
其中增长明显的是物业管理服务和非业主增值服务，社区增值服务则继续走低。

为什么2021上半年变化这么大？中梁百悦智佳的解释是，物业管理服务方面因为营运效率提升；非业主增值服务方面因为2021年扩大交付前服务范围，鉴于同一地点的项目数量以及劳动力及资源的优化水平，其能够从项目协同效应中受益。
可能很多蜜友还不太懂非业主增值服务到底是啥业务，中梁百悦智佳的解释是：向非业主（主要包括物业开发商）提供全方位的物业相关业务解决方案。
主要包括协销服（一般按加成基准收取费用）；交付前服务（一般根据建筑面积按每平方米单位费用收取费用）；其他增值服务（一般按加成基准收取费用）。
根据蜜妹的理解，简单说就是帮开放商卖房，以及其他的一些咨询、管理等。不过值得注意的是，中梁百悦智佳的“金主”主要是中梁控股及其关联公司的项目。
从上面图表数据可以看到，中梁百悦智佳的毛利里， “非业主增值服务”这一业务基本撑起了大半边天。

楼市|再闯港交所！中梁百悦智佳的命运，在未来三四线楼市身上？

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