济南楼市|聚焦2022年济南楼市预判 区域走向和买房实操一次性说明 个人干货
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本篇文章 ， 重点讨论站在2021年底这个时间节点 ， 展望2022上半年的济南楼市变化轨迹 ， 根据经验和市场变量的预判性对于买房的重要性不言而喻 ， 但不论涨跌总有人会对跟自己心中不同预判所产生的差池感到不爽 ， 无妨 ， 世间万物 ， 哪有绝对呢？
文章为 @胖子开车去看房 原创 ， 下文中文章作者胖子本人皆用第一人称“我” ， 或口语化的方式进行表达 ， 方便阅读 。
我在去年底 ， 也就是2020年底过大年之前的那段时间 ， 大约出过2期关于2021年济南楼市的预测性视频 ， 我记得当时的视频在意思表达方面非常保守 ， 总是要给自己留点后路的 。 但如果你当时看懂了 ， 也在各种机缘巧合下 ， 以当时那个价位在济南我描述的区域里上了车 ， 那么一年过去了 ， 不求你现在感谢我 ， 最起码没亏且账面数据上的涨幅还是挺好看的吧 。
只不过当时 ， 大部分的留言 ， 着实是不好看 ， 各种戾气怨气充斥着评论区 ， 所以今年 ， 这个相似功能的见解观点 ， 我想表述的更早一点 ， 一来可预见性的一些事情更加趋于明朗 ， 二来我也不想在年关将至的时候破坏某些朋友对于未来美好愿景的期待 ， 毕竟房子一提起来 ， 总有人会骂娘 。
首先 ， 还是抛出观点 ， 2022年的济南楼市 ， 或者说全国重点地区的楼市 ， 得分为上下两个半年 ， 不论经济大环境如何走 ， 都逃不开这样（其实这篇文章 ， 我删了很多 ， 原版不在此 ， 所以可能有些突兀） ， 2022年上半年济南楼市（注意是上半年） ， 恐怕还会有些行情出现 ， 但这个行情是有前提和区域的 。
其实在过去直播中 ， 上述类似的观点我至少提出过2次 ， 但都没有系统的用文字的形式记录下来 。 首先2022年上半年济南楼市行情出现的前提是什么 ， 分两点 ， 第一没有全国范围内yq的再次大规模爆发 ， 因为毕竟返乡潮还没到 ， 这事儿没法预判 ， 可以看做是不可抗力；第二没有全国性的大规模限贷和调控再次加码 ， 且开发商层面掐脖子的现象最起码别掐的太紧 。 只要没有上述两点 ， 济南楼市大概率会走出一波行情 。
上述两点当中 ， 第一点不可预估 ， 第二点从目前看 ， 可能性不是太大 ， 也没必要 ， 更没有特别坚实的可以执行的条件存在 。 但是 ， 基于楼市大环境和房住不炒大原则 ， 济南楼市在2022年上半年即使有行情 ， 大概率也不会爆出天际 ， 参考2021年3-6月份的行情 ， 我认为能走到这个层面就不错 ， 或者以2021年上半年行情为参考 ， 调低或者调高一点预期都可能 ， 但可控 ， 不爆 ， 线性 ， 在三个词一定会贯穿其中 ， 别指望今年2万买的明年一波涨到4万 ， 那叫做梦 。
而关于区域部分 ， 我认为明年济南楼市依旧会是一个分化的市场格局 ， 城市主要发展方向上的优质资产 ， 不论是新房还是二手 ， 总会处于涨幅区间的头部位置 ， 且不论幅度还是速度；城市主要发展方向上的不怎么靠近核心区的资产 ， 比如咱们取个名字叫它“半优质资产”好了 ， 这类房子不能说没涨幅 ， 但慢一些需要一个传导的过程 ， 而且需要看周边新房和二手房的存量对比 ， 但不管怎么说 ， 这些优质资产加“半优质资产”会占据明年济南楼市最起码热度值和关注度上的头把交椅 。
纵观从今年开始的22个城市每年三次集中土拍 ， 和今年济南本地土拍的数量及拿地情况 ， 占据城市发展主要方向上的东部地区 ， 其实地皮并不多 ， 如果跟全济南市的地皮出售情况相比 ， 可以用凤毛麟角来形容 ， 没有住宅用地的大量供应 ， 却有真实外来人口和资金的主要流入做支撑 ， 我之前发状态时候说 ， 济南市的土拍其实很鸡贼 ， 这也是其中一个原因 ， 一匹上等马带动一个城市名片 ， 多匹下等马拉着平均数 ， 这很济南 ， 可放眼全国 ， 哪个叫得上名的城市又不是如此呢？
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