房价|兰州十年：2021年兰州地产投资沉思录( 二 )
2021年下半程说是房地产的至暗时刻难逃危言耸听之嫌 ， 但敏感者不难察觉其中之危机 。
卷四：危机背后什么
时间拉回到2018年前后 ， 兰州开发商的战国时代拉开序幕 ， 各路开发商粉墨登场、跑马圈地、加速扩张 。 原因是兰州缺好房子、好产品、好服务 ， 房地产发展还处在初级阶段 ， 兰州的房地产有利可图 。
开发商加速扩张 ， 土地竞争激烈 ， 项目利润走低 。 趁着最近一轮的行业上升周期 ， 兰州房地产发展可谓高潮迭起 ， 价格上升幅度、上涨持续时间有目共睹 。 开发商花更多的钱买土地 ， 没有钱的开发商借钱也要买土地 。 开发商对项目利润及拿地利润的标准一再降低 ， 无非是为了房子卖的快 ， 为了快速拿到地 ， 为了变质的高周转 。
合作项目增加 ， 权益比例降低 ， 提升自有资金回报率 。 为满足扩张的需求 ， 开发商通过真真假假的合作开发 ， 用拿一个项目的资金去撬动多个项目 ， 引入虚虚实实的资金方分担压力和风险 ， 美其名曰增加权益撬动 ， 实际上也是为了变质的高周转 ， 最终追求最高的自有资金回报率 。
开发商的快周转已初心不在 ， 或明或暗的各种资本杠杆被充分利用 ， 快速销售快速回款让资本杠杆销声匿迹 ， 新的项目又是一轮新的循环 。 开发商在追逐高回报率的同时 ， 也埋下了危机的种子 。
福兮祸之所伏 ， 开发商享受了资本红利 ， 也沦为了资本的工具 。
卷五：出路是回归初心
资本不会无序的扩张 ， 只会有序的增长 。 看到危机背后是什么 ， 有助于我们做出选择 ， 选择不忘初心、回归初心 。
政府及其平台企业应该回归初心 ， 大力投资基础设施建设 ， 小到修通一条道路 ， 建成一座学校、医院 ， 让市民看到优质配套落地 ， 真实的享受到城建福祉 ， 而不是在开发商的说辞里看到远景 ， 花钱买一份未来有可能兑现的规划 。
政府及土地相关部门应回归初心 ， 坚决贯彻、落实国土空间规划 ， 做好每一宗收储土地的“七通一平” ， 实施熟地出让 。 若有企业用产业置换土地 ， 也请监督拿出产业落地的强有力措施 。 拒绝中间商赚差价 ， 真正实现让土地红利归于政府财政 ， 而后用之于民、用之于城市建设 。
上半年高位放量拿地 ， 下半年资源转化一般 ， 导致投资缺乏支撑的开发商 ， 更应该剥离金融属性 ， 不忘初心 ， 回归开发业务 ， 回归价值投资 。
一线投资是城市公司意志的贯彻 ， 一荣俱荣 。 行业变革时期 ， 投资复盘是为了总结经验、继往开来 ， 而不是甩锅；某些公司甚至闹出所谓“高能级人才”散播一线投资给公司挖坑的笑话 ， 这比在经营层面争分夺秒、共渡难关的开发商落了格局 。 总之 ， 开发商应该逆市出手、择优低位布局；同时亦应节衣缩食 ， 夯实内功 ， 赚经营的钱而不是土地的钱 。
对于手上囤地、或者可获取潜在土地的资源占用者 ， 也应该回归初心 ， 面对行业整体趋之弱势的现实 ， 降低预期 ， 早日落袋为安 ， 顺应配合新一轮的生产资料改造 ， 共同推进行业规范发展 。
相较于其他行业 ， 房地产的特殊性在供给端和需求端均使用了较高杠杆 。 那么 ， 开发商剥离金融属性的时候 ， 首次购房者也需不忘初心、认清自我 ， 该出手时就出手 ， 利用高杠杆锁定心仪住所 。 房哥房姐们则自便吧 ， 趁着房产税还未落实阶段 ， 仔细斟酌房产税“税源和税基”问题 ， 合理配置资产 ， 争取财富步步高 。
结束语：拒绝躺平
行业如临深渊 ， 大多数开发商被迫选择“躺平” ， 地产人人如履薄冰、战战兢兢 。 冬天到了 ， 春天还会远吗？
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