楼市|刘全：12月份，楼市会触底反弹吗？
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2021年 ， 房地产贷款集中度管理 ， 多地城市集中供地等房地产调控措施陆续出台 ， 部分城市限购、限贷、限价和限售政策等全面升级 ， 导致房地产市场发展日益严峻 。 刘全认为 ， 房地产行业面临前所未有的冲击 ， 但维护行业平稳发展的大趋势并未改变 。 从政策端看 ， 房地产调控政策的“三稳目标” ， 即稳地价、稳房价和稳预期不会转变 。 从需求端看 ， 房贷政策收窄抑制了购房需求 ， 导致房地产市场出现明显降温迹象 。 从房企端看 ， 金融政策收紧 ， 市场销售下行 ， “以价换量”快速回笼资金已成为当务之急 。
据易居研究院的估算 ， 2021年三季度 ， 全国居民购房杠杆率24.8% ， 环比下降1.2个百分点 ， 同比下降6.8个百分点 。 刘全认为 ， 随着房贷政策收紧 ， 居民购房杠杆率不断下降 。 居民购房杠杆率上升 ， 意味着流入房地产市场资金增多；反之 ， 则意味着流入楼市资金减少 。 第三季度 ， 多地银行房贷额度收窄 ， 放款周期延长 ， 部分城市个人房贷利率走高 ， 以抑制房地产市场过热 。 近期 ， 央行、银保监会提出“维护房地产市场平稳健康发展 ， 维护住房消费者合法权益” 。 随即房贷政策出现放松迹象 ， 以维持房地产市场基本活力 。 12月份 ， 能买到便宜的房子 。
据国家统计局公布数据显示 ， 10月份 ， 70个城市商品住宅销售价格同比涨幅继续回落 。 一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%、6.7% 。 二线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%、2.5% 。 三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%、1% 。 刘全认为 ， 目前房企销售继续下行、回款节奏放慢 ， 融资端政策全面收紧 ， 引起行业潜在风险不断扩大 ， 并严重影响行业平稳健康发展 。 四季度 ， 市场销售下降会延续 ， 房企的债务违约事件仍会发生 ， 引起购房者对期房烂尾的过度担忧 ， 进一步降低了购房意愿 。
刘全认为 ， 目前房地产行业在国民经济发展 ， 地方财政收入中的占比依然较大 。 一旦房地产行业发展不景气 ， 经济增长将面临较大的下行压力 。 房地产行业是货币政策向信用端传导的关键环节 ， 行业持续低迷将引起信用端加速收缩 ， 导致经济增长出现下行风险 。 房地产金融政策收紧 ， 房企面临违约风险增加 ， 有可能引起金融危机爆发 。 现在房地产行业面临的主要问题仍是流动性 ， 这也是控制风险扩大的关键环节 。 房地产调控政策要从稳预期、提振市场销售和放宽金融政策等化解风险 。 目前 ， 经济增长仍面临下行压力 ， 货币政策和财政政策需要进一步放松 。 12月份 ， 楼市会触底反弹 。
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作者：刘全
【楼市|刘全：12月份，楼市会触底反弹吗？】时间：2021年11月16日
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