杭州|马光远预言应验？今年不买房，5年后将“捡便宜”还是“买不起” 二手房

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随着今年房价走势的不断下行，近来“该不该买房”的话题频频登上热搜，成为时下最热门的问题之一。
关于“若今年不买房， 5年后是更加买不起还是捡便宜”的问题，如果仅仅只按照过去的楼市走势，几乎很难预测。我们应该实事求是，根据当前楼市整体的发展趋势，来分析预测未来5年内，房价是否还会有继续上涨的可能。

如果将问题放置于5、6年前回答，答案毋庸置疑，肯定是买不起。原因在于， 2015年以后楼市正值红利巅峰期，房价居高不下、一路看涨，部分热点城市的房价涨幅甚至一度达到500%以上，与98年房改之初形成天壤之别，也正因如此，具有人口、产业以及经济优势的核心城市房价迅速崛起，吸引着一批又一批得投资炒房者前仆后继的涌入楼市。
在楼市发展形势一片大好之下，早早进入楼市投资购房的人，如今几乎都已经实现财富升值，而越晚进入楼市的人则变得越来越买不起房，也就说在过去越早买房，购房成本实则就越低。所以，如果将这个问题放置于5、6年前回答，多数专家学者几乎都会回答同一个答案——“买不起” 。
不过时过境迁，如今的楼市早已不再是5年乃至10年之前的楼市，与之前相比较，用“焕然一新”来形容也并不为过。

自2016年开始，我国楼市已经进入调控加码模式，尤其是进入2021年以来，楼市已经被冠以“调控年”之称，根据有关数据统计， 16年至今每一年的调控次数均不低于400次，而截止至今年10月底，我国楼市调控总计已经多达500次，所以说，当前的楼市形势依然在不断收紧，房价的上升空间一直受调控影响，不断被压缩。
除此之外，随着我国人口结构模式的转变，城镇住房总量与家庭户均拥房率已经达到崭新的高度，加之新生人口数量不断减少，我国楼市需求实则已经进入缓慢增长阶段，所以就市场客观规律而言，需求一旦减少，房价下跌也只不过是时间早晚的问题。所以，由此我们不难看出，如果今年不买房， 5年后是将“捡便宜”还是更加“买不起”的答案已经非常明确。
其实对于这个问题的答案，著名网红经济学家马光远其实早有预言。在他看来，未来楼市发展或将进入“20%”时代，即全国20%的房企，在全国20%的城市内，仅有20%左右的楼盘仍有利润可图。所以说房价“只涨不跌”、“闭眼买房”的时代已经过去，接下来的楼市或许将不断分化，向马光远所描述的20%发展。

马光远的言论并非空穴来风，我们不妨来具体分析一下：
首先是城市发展，根据统计数据显示，当前我国城化率已经接近64% ，虽然距离发达国家75%仍有一定差距，但每年几乎都在成倍缩小。所以，我国城镇化发展实则已经进入下半场，人口流向也已经发生转变，由农村流入城市，逐渐转变为由小城市不断向核心城市汇入。所以部分城市在失去相应的人口支撑后，房价下跌实则将成为避无可避的事实。
其次，是房企当前的现状。近年来楼市调控一直在不断收紧，通过各种金融调控手段，不断健全与完善长效机制，争取早日实现去杠杆与降负债的目标。进入2021年以后，楼市先后出台三道红线以及双限令等调控举措，旨在让房地产业高负债与高周转的发展模式得到改变。在如今一系列紧锣密鼓的调控下，部分开发商迫于资金与负债压力，已经渐渐失去生存空间，破产或倒闭仅仅只是时间问题。所以在未来，我国楼市大概率会剩下20%的优质房企，矗立于房地产之林不倒。

杭州|马光远预言应验？今年不买房，5年后将“捡便宜”还是“买不起”

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