福州|福州楼盘分析：大东海天樾，金山总裁行宫，房企是否有点上头？( 二 ) 公租房|大户型|客厅

虽然周边配套多，不过隔壁目前还存在一座古建筑，同时还有个大硬伤项目东南侧存在刘宅垃圾转运站。总的来说，配套相对齐全，只不过作为豪宅定位，没有特别的稀缺资源加持。

价格情况项目目前还未对外，不过从周边同地块的备案价来看，预计在3.2W左右，做个对比看看：

1、大名城紫金九号：纯商地王，大户型3.3W
2、龙湖天序：50%安商房，备案均价3.2W
3、建发和玺：纯商小地块，备案均价3.2W

分析：对于项目的备案价，如果不出意外，会在3.2W左右，对于目前金山绿轴区域而言，大户型叠加3W以上的均价，总价基本在500W左右。
不过对于项目而言，由于大部分产品都在200平米左右，总价大约在650W左右，虽然有江滨豪宅存在，不过一个看闽江，一个看池塘，稀缺资源差距较大，按目前的定位，已经是金山生活区的头部极限。
不过从目前几个新盘的去化来看，虽然上半年改善大平层热销，但是并不代表越大越好卖。举两个例子。
1、建发和玺：137-169平米，项目首开成绩较好，但是后续加推的169户型，依然遇到了一定阻力，虽然目前网签已经接近清盘，但是整体来看， 169产品对于金山板块的购买力而言，还是略显过高。
2、正祥凤林别舍：98 ， 143平米，位于奥体仅67套的袖珍盘，虽然楼面价2W ，不过备案价2.9W ，截至目前网签房源集中在98平米，大户型出现了滞销。
对于上述两个例子，其实也反应了目前福州楼市，虽然上半年改善盘吃香，但是并非“大即正义” ，目前类似君兰和鸣等也因为区位调整户型门槛，对于该盘而言，设计这样的产品，对于市场的挑战很大。
设计分析对于大东海设计成如此大的户型，按目前金山的客源接受度来看，设计成2T2 ， 110左右的产品可能更匹配，为何要设计200平米左右的产品，个人猜想：

1、因地块指标限制，面积并不大，地形不太规整，设计成大户型，总房源仅100套左右，比较好控盘，做成110左右的产品，会与附近两个新盘成为竞品。
2、改善盘热销所致，福州目前改善盘热销，同时还有额外溢价，对于房企而言， 3.2W的备案价，对于小地块而言利润无法满足，直接突破天花板，挑战头部极限，祈求利润最大化。

分析：不管原因如何，大东海在金山的这次尝试，可以说是个突破，在日常生活配套齐全的区域，没有特殊景观资源，设计200平米的大平层产品，这不单单是考验金山头部的购买力，更是考验整个区域对于土豪的吸引力。
楼盘总结项目位于金山绿轴，优势在于周边配套比较齐全，劣势在于地块偏小，存在垃圾转运站，配建公租房，购房门槛较高，个别户型设计相对一般，新晋房企未来品质存疑。对于项目而言仅100套左右的房源，总量不算多，目前关注点在于，是否会出现额外加价，还是出现滞销。
开个玩笑：100套总裁行宫，搭配一栋公租房，设计定位还是比较贴合实际，既能覆盖老板与员工的居住需求，同时还避免了目前公租房隔离的争议。
题外话对于大东海而言，新晋房企，当初在福州主要以安商房为主，由于资金雄厚，在前两年楼市遇冷期，靠着自身优势，拿下了不少性价比较高的地块，目前也基本做到资金回笼。
不过目前看房企在售项目，三江口的大东海江山府，已经错过了学区房炒作高峰期，大盘已经出现一定滞销，目前在金山这个小项目，做出极限产品，又是一次尝试，挺符合长乐人的大胆创新。