解除|原创｜合同解除，商品房占用费能否主张？
大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。
商品房买卖合同签订后，由于买受人、出卖人的原因均会导致合同的解除，主张合同解除，通常会主张房屋占用费用，房屋占用费用是否能够被支持，本文将通过司法判例进行分析。
司法实践中，存在两种观点，第一种认为占用费用实际上为损失，第二种认为是房屋孳息，具体体现的是房屋的租金或使用费。第二种通常存在于房屋租赁合同纠纷、二手房房屋买卖合同纠纷【（2018）粤2071民初22089号】【（2019）粤03民再200号】。
结合案例，本文以合同解除为分界点，总结分析司法实践中的观点：
1.合同解除前：通常合同解除前，买受人通过签订买卖合同将占有使用合法化，法院认为即使合同解除，对于合同解除前的占有使用均不应承担支付义务。
【（2018）京03民终14109号】
法院认为，在法院生效判决确认双方合同解除并判决吴剑亮与实地公司各自腾退返还房屋以及退还购房款之前，吴剑亮并不负有相关义务，其入住并占用使用房屋的合同依据仍然存在，因此吴剑亮并无支付房屋占用费的义务，对此，一审法院驳回实地公司关于支付占有使用费的诉讼请求，并无不当
【（2021）皖03民终1647号】
法院认为：从因果关系分析，姚洪卫使用案涉房屋长达数年，是由于预约合同签订后、双方未及时签订本约合同所致，但星宇产业公司在签约日期变更后，未及时确定新的签约日期，故该房屋占有使用产生损失的原因不应归结于姚洪卫。且在星宇产业公司主张解除合作意向书并请求返还房屋之前，姚洪卫对房屋的占有使用具有合法性和正当性，星宇产业公司向姚洪卫主张房屋占有使用费缺乏合同依据和法定依据，本院不予支持。
2.合同解除后：由于占有使用的合同及法律依据的丧失，继续占有使用，则应当支付房屋占有使用费。
【（2020）沪02民终5913号】
法院论述：关于房屋占有使用费，鉴于合同解除前胡定清、王素华已经付清房款，胡定清、王素华合法占有使用房屋，故无需支付房屋占有使用费。胡定清、王素华逾期返还房屋，理应支付鸿业公司房屋占有使用费。关于占有使用费标准，法院酌情认定按照月3,500元计算，从合同解除次日起算。
【（2021）皖03民终1647号】
法院认为：本案中，案涉合作意向书已于2021年4月1日解除。在星宇产业公司解除合作意向书并请求返还案涉房屋后，姚洪卫继续占有案涉房屋缺乏法律依据，应予返还。姚洪卫未在合同解除后及时返还房屋，损害了星宇产业公司对房屋的占有使用权利，故其应支付合同解除后的房屋占有使用费。
3.但需注意的是，由租赁法律关系转化为房屋买卖法律关系过程中，如出卖人的毁约导致买受人无法按期获得房屋所有权，此时房屋占有使用费法院不予支持。
【（2019）粤03民再200号】
金根爱与杨玲之间的房屋买卖合同纠纷两案历经一审、二审、发回重审，法院最终判决金根爱解除合同没有依据，双方应继续履行合同。金根爱未主动履行生效判决，涉案房屋至2019年1月才经法院强制执行转移登记至杨玲名下。若金根爱依约履行合同，涉案房屋早于2015年4月转移登记至杨玲名下，此后杨玲便无须再向金根爱支付房屋占有使用费。但因金根爱的违约行为导致杨玲不能在2015年4月取得涉案房屋所有权，在此情形下，金根爱主张杨玲应向其支付2015年4月之后的房屋占有使用费，意图借其违约行为获取不当利益，缺乏合法依据，本院不予支持。
推荐阅读
- 万科|首付745万的房没了还要赔500万！买二手房签合同时注意这8个细节
- |合同签了，租金付了，租期没到却被驱逐？
- 租赁合同|【预售速递】1月10日～1月16日，乌鲁木齐254套住宅取得预售许可证
- 武汉|律师分析：租房时签订租赁合同需要注意哪些事项？
- 义务|企业贷款合同条款一般常见的有以下条款
- 欧派家居表示公司一直在坚持原创设计|定制快讯| 欧派家居＂,＂zmt＂:{＂rec_info＂:＂d8b560c8-a3fb-401c-a101-3bec5d965943:9aa93ad17a571745e＂,＂pic＂:＂https:\/\/p.ssl.img
- 上海市|2022年，一旦你碰到这5种房主，签了购房合同也无效！
- 降准|质疑开发商没告知降价，业主要求重新签合同：亏了几十万
- 秀洲|刚需购房者留意了！有6种购房合同不能签，可能会“钱房两失”
- 预售证|拖欠押金、买卖合同纠纷……我爱我家、链家等中介机构被通报