有机会|万科官宣：要努力赚点小钱( 二 )
9月15日，龙湖收购九龙仓旗下物企，涉及管理面积近900万平方米。
9月20日，碧桂园服务以不超过100亿元的代价收购富良环球，将富力地产物业收入麾下。
9月28日，碧桂园物业以不高于33亿元的总代价收购花样年控股集团有限公司旗下物业公司“彩生活”。实际上，万科也在参与物业管理收并购。8月，万物云和阳光智博以换股的方式牵手，标志着万科与阳光城开启了物业合作的新模式。9月，万物云收编伯恩物业，后者原团队将加入万物云组织体系，同时其超7000万平方米的管理面积也将归入万物云麾下。这也是人们认为万科可能会对恒大物业感兴趣的原因。“目前来看，物管发展路径和房企高度相似，追求规模和体量的不断增长，市场占有率大，生存状态就会好一点。”上海中原地产首席分析师卢文曦预计，物企发展的大趋势和开发企业一样，市场高度集中，前十或者前五的物企能占据到市场60%以上的份额。“最后结局，和开发商的情况一样，大的一统。”卢文曦说道。3万科今后思路：对标日本大和房建
在房地产行业的“黄金时代”，万科选择对标帕尔迪，专注于住宅开发，提高资金效率，追求规模发展。但这种商业模式显然不再适合当下。于是，郁亮找到了另一家对它有启发的企业，日本的大和房建。“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”大和房建能够保持稳健发展的关键在于，它不仅在不动产开发领域有所布局，它还在租赁公寓、物流板块以及代建业务等做到了日本的头部水平。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”郁亮认为，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。例如城市更新、综合体开发、生活服务需求等。郁亮表示，“日本大和房建当时转型很坚决，在新的赛道都排在前列，大和房建在大缩表时代仍能转型成功给了我们很大信心。”“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。但是下个春天来的时候，跟上个春天是不一样的，而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。”郁亮强调。4万科安全了？
有券商研报认为，万科虽然业绩不及预期，但财务方面已经安全了。
2021年上半年，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，营收增速增长而净利润增速下滑主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年，公司销售毛利率及销售净利率分别为22.94%和9.68%，分别较上年同期下降8.87％和3.05％，盈利能力出现下滑。
华西证券认为，截至半年报告期末，公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为20.2%和69.7%，分别较上年同期下降6.8%和5.8%，负债率继续下滑，财务安全度持续提升。此外，报告期末，公司持有现金1952.2亿元，处于历史最高水平，并远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的843亿元，短期偿债压力较低。总体来看，公司成功完成“三道红线”的各项指标，理性投资的同时，确保了整体财务的安全。
此外，万科还有一个较为优秀的指标：未结资源。
事实上，我国房产销售以期房为主，对于开发商而言，销售额是未来营收和利润的“蓄水池”。房产尚未交付时，销售额被归为合同负债一栏，而从销售到最终结算归为营收，这个周期普遍是2-4年左右。
2020年，万科已售未结资源净增891亿，年末余额6892亿元；今年上半年，万科已售未结金额增加838亿元，接近2020全年的水平，期末余额达到7819亿元。
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