公摊面积|刘全：住宅按套内面积销售，势在必行！
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2002年6月 ， 重庆市通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》 ， 该条例要求：商品房现售和预售 ， 以套内建筑面积作为计价依据 ， 商品房买卖合同及商品房产权证应载明共用部位及设施 。 刘全认为 ， 重庆是国内最早的实施销售房屋按照套内建筑面积计价的城市 ， 并得到了民众认可 。 国内房屋销售按照“公摊面积”计价已经实施多年 ， 饱受民众诟病 。 房屋销售采用“公摊面积”计价是从香港引入 ， 2013年之前 ， 房屋按照建筑面积销售是香港房地产交易的唯一计价标准 。 2013年之后 ， 香港出台新政 ， 结束了房屋销售按“建筑面积”的规定 。 香港早已禁止了房屋销售按照“公摊面积”的计价 ， 而内地却延续使用至今 。 住宅按套内面积销售 ， 势在必行 。
2001年 ， 原建设部《商品房销售管理办法》规定 ， 商品房销售可按套（单元）计价 ， 也可以按房屋套内建筑面积和建筑面积计价 。 刘全认为 ， 目前 ， 国内绝大部分省市均按房屋建筑面积计价销售 。 房屋销售按套内建筑面积计价 ， 让购房者看得清楚 ， 买得明白；既能避免购房者利益受到损害 ， 也能促进房地产市场交易公平、公正；此举具有科学性、合理性与可操作性 。 所谓房屋的公摊面积 ， 是指分摊的公用建筑面积的简称 ， 它与房屋套内建筑面积之和 ， 构成了一套商品房的建筑面积 。 房屋“建筑面积”的范围 ， 除包含私人的室内面积 ， 也包括房屋公共面积 ， 如走廊、大堂、电梯、楼梯等空间 ， 房屋销售时按比例分摊至各单位 。
【公摊面积|刘全：住宅按套内面积销售，势在必行！】5月6日 ， 山东省住房和城乡建设厅下发通知 ， 按照《山东省商品房销售条例》有关规定 ， 将房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确 。 刘全认为 ， 目前现行的建筑规范并没有明确规定房屋公摊标准 ， 房屋公摊系数主要是根据房屋的类型和性质不同 ， 会有较大的差别 。 房屋公摊系数并不是越低越好 ， 也不是越高越高好 ， 房屋公摊系数要保持空间尺度合理为佳 。 房屋公摊系数过低 ， 会导致房屋公共空间狭窄 ， 影响房屋居住品质和正常使用 。 房屋公摊系数过高 ， 也会造成公共空间浪费严重 ， 房屋使用率低等问题 。
刘全认为 ， 对于购房者而言 ， 房屋公摊面积是买房时 ， 最需要关注的主要问题之一 ， 与购房者的经济利益密切相关 。 房屋公摊面积不计入价格 ， 意味着开发商同样会提高套内单价销售 。 因此 ， 房屋按照套内面积销售 ， 对购房者买房成本并无实质影响 。 对于开发商来说 ， 一般不会故意做大房屋公摊面积 ， 这样不利于销售 。 当前 ， 我国大部分城市的物业费、取暖费等按照房屋建筑面积收费 ， 如果房屋按套内面积征收此类费用 ， 会降低居民的生活成本 。 房屋按套内面积销售 ， 主要目的是让购房者清清楚楚地买房子 ， 保护购房者的合法权益 。 叫停住宅按建筑面积销售 ， 势在必行 。
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作者：刘全
时间：2021年10月21日
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